房地产项目前期策划 任宏博士（英国）/教授/博导 主任委员 院长 住建部全国高等学校工程管理和工程造价学科专业指导委员会 重庆大学建设管理与房地产学院 第一章 房地产开发前期策划 前期策划的总体流程 1.1 可行性研究 1.1可行性研究——市场分析 1.1.1市场宏观分析(PEST分析) PEST分析即总体环境分析，即宏观环境分析。 PEST四个英文字母是政治（politics）、经济（economic）、社会（society）、技术（technology）的首字母。 通常采用矩阵式的方法，就是在坐标中分成四个象限。如拿政治和经济两个做坐标，政治环境和经济环境都好的情况下，就应该发展。政治环境和经济环境都不理想的情况下，就不能发展。 环境一个好一个不太好时，就要适当考虑，可以发展也可以不发展。 宏观环境分析的主要内容及对企业战略的影响 企业 政治 技术 企业战略环境对企业的影响： 1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的。 2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的。 3、企业战略环境是动态的而不是静止的。 1.1.1市场宏观分析(PEST分析) 2013年中央政府经历逐渐从以行政化手段为主的调控体系向市场化长效管理机制转变，实现“促进房地产市场的平稳健康发展”的重要目标。 1.1.1市场宏观分析——政策（P） 十八届三中全会后长期房地产政策方向 推进城乡一体化 楼市逐步去行政 建立城乡统一 建设用地市场 一揽子财税改革工程 未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。 1.1.1市场宏观分析——政策（P） ① 市场化改革——市场保障并行走 低端有保障、中端有政策、高端有控制 必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。” “要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。” 1.1.1市场宏观分析——政策（P） 短期行政化措施难全面放开 1.1.1市场宏观分析——政策（P） 2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至11月底，全国城镇保障性安居工程已开工666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。 保障房迎接供应高峰 公共租赁住房和廉租住房并轨运行 1.1.1市场宏观分析——政策（P） ②土地改革 1.1.1市场宏观分析——政策（P） ③新型城镇化 1.1.1市场宏观分析——政策（P） ④财税改革 严征土增税影响房企拿地 预计新一轮房产税扩容，仍将结合当前试点经验，从增量还是征收，短期来看对市场的影响有限 1.1.1市场宏观分析——政策（P）