第一太平戴维斯世界研究部 英国住宅市场 2016年7月18日 英国高端住宅市场 英国脱欧专题简报 适应变化 英国脱欧已成定局，高端住宅市场将如何应对？ 概述 买家谨慎情绪蔓延，呼吁卖家理性定价。 ■ 英国高端住宅市场在过去的18个月 中经历了数轮冲击，其中冲击主要来 自印花税的上调。公投结果的出炉预 计将助长谨慎情绪。 ■ 高端住宅市场具有多元化的本质特 征，因此脱欧势必会给市场带来不均 衡的影响。具体影响取决于各子市场 在周期中所处的阶段及其背后需求的 本质。 ■ 在英镑疲软的刺激下，伦敦核心区 市场尤其是新建住宅板块，涌现来自 境外投资者的需求。然而我们认为， 鉴于英国税收政策日趋严格，境外买 家将需确认所购物业确实具有较大投 资价值，无论是以英镑计算还是以本 国货币计算。 ■ 整体而言，有初步迹象显示很大一 部分卖家已经下调价格预期，同时品 质优良、价格合理的物业依然存在一 定的市场需求。 ■ 由于市场充斥不确定性，我们预期 短期内市场需求将以刚性需求为主， “诚意出售的卖家将需实际定价并 灵活调整” Lucian Cook，第一太平戴维斯研究部 但也会有部分机会型买家伺机进行价 值投资。 ■ 诚意出售的卖家将需紧跟市场行情 的变化，根据实际定价，同时灵活调 整价格预期。 脱欧 专题简报 savills.co.uk/research 02 英国高端住宅市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月18日 脱欧专题简报 简介 英国高端住宅市场在过去的18个月中 经历了数轮冲击，其中主要冲击来自 税收新政（主要为印花税）以及政局 不确定性。 由于豪宅税收显著增加，自2014年9 月到公投前夕这段时间内，伦敦高端 住宅均价净跌1.4%，其中核心区跌幅 高达8.0%。 相比之下物有所值的乡村高端住宅市 场，同期房价仅小幅上涨3.4%。 目前评断英国脱欧的具体影响为时尚 早，但我们可以确认左右市场行情发 展的关键因素。 关键驱动因素 “脱欧”的公投结果表明，未来一段 时间内政治及经济不确定性依然是英 国市场的一大特色。 当然也并非没有利好消息。预期英国 新政府班子在与欧盟的各项谈判中， 将竭力捍卫伦敦作为全球主要金融中 心的重要地位。利率将在更长时间内 维持较低水平。英镑的疲软表现将为 境外投资者创造买入机会。 上述所有因素都有可能影响高端住宅 市场的中期走势，但须留意的是，高 端住宅市场所面临的税收环境要比政 策调整之前苛刻很多。 高端住宅市场具有多元化的本质特 征，因此脱欧势必会给市场带来不均 衡的影响。具体影响取决于各子市场 在周期中所处的阶段及其背后需求的 本质。 伦敦核心区 截至2014年12月印花税改革之前，伦 敦核心区住宅价格增幅领跑所有高端 市场。而在税收政策调整后，这个版 块的价格下跌也最为惨重（图2）。 以往周期中境外投资者的参与情况表 明，英镑弱势对市场复苏起着催化剂 来源：第一太平戴维斯 图 1 公投前高端住宅价格变化情况 与2007/08价格高点比较 来源：第一太平戴维斯 图 2 公投前高端住宅价格变化情况 自2014年9月 来源：第一太平戴维斯 图 3 公投前高端住宅价格变化情况 过去12个月 伦敦核心区外伦敦郊区内通勤带外通勤带英格兰南部 (伦敦以外)英格兰中部/ 北部苏格兰 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% 较2 007 /08 价格 高点 伦敦核心区外伦敦郊区内通勤带外通勤带英格兰南部 (伦敦以外)英格兰中部/ 北部苏格兰 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% -10.0% 自2 014 年9 月 伦敦核心区外伦敦郊区内通勤带外通勤带英格兰南部 (伦敦以外)英格兰中部/ 北部苏格兰 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% -4.0% -5.0% 年度 变化 -8.0% 1.6%1.8% 3.8% 5.2%4.7% 1.5% 0.4% 0.8% 1.7% 2.7% 3.5% 2.7% 0.9%1.3% -3.9% 29.0% 37.2% 10.6%8.6% 6.1% -6.0% -12.7% -21.6% savills.co.uk/research 03 英国高端住宅市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月18日 脱欧专题简报 作用，房价与英镑汇率往往同时触 底。如今，在英镑疲软的刺激下，境 外买家的投资需求已然出现，尤其是 在新建住宅市场。 然而，由于税收环境趋于恶劣——印 花税税率上调，资本利得税征收范围 拓宽，非英国定居居民的税收政策也 将面临调整——我们认为买家会更加 谨慎地对待这次汇率诱发的机遇。 这或许意味着，中短期内市场将保持 对价格的敏感度，另开发商会延迟项 目进度，进而导致供应收紧。 外伦敦高端市场 与伦敦核心区住宅市场相比，外伦敦 高端市场由于受税收调整影响较弱， 当前房价自金融危机以来的上涨幅度 高于前者（见图1）。 外伦敦高端住宅的买家具有明显的本 土化特征，且非本土买家也多为在伦 敦生活、工作的长期居民。 最近一段时间买家组成趋于多元，但 市场走势的真正关键却在于伦敦金融 城作为就业及财富创造引擎的前景。 由此产生的不确定性或将影响买家购 买意愿，至少短期内如此。 尽管外伦敦高端住宅市场的资产净值 相对较高，但贷款使用率也更高，说 明该市场买家的预算同样受到贷款收 紧的限制。反过来说，贷款比例较低 的买家将能从低利率环境中获益。 郊区以及通勤带 脱欧公投前，不确定气氛一度笼罩市 场。而在此之前，通勤带高端住宅市 场就已成为伦敦需求外溢的受益者。 重要的是，伦敦与通勤带的住宅价差 依然较大。改善型购房家庭对成本日 益敏感，预期会将购房需求导入通勤 带。然而，政治及经济形势的不断变 化可能会导致这类需求缩减甚至流 失。但贷款成本持续低位，或为房价 带来支撑。 公投即将举行前，位于伦敦郊区及通 勤带、价值超过200万英镑的住宅， 其价格比2014年底印花税调整前低了 2.5%。照目前来看，价格最高的物业 依然受到印花税上调的利空压力，不 过萨里郡、伯克郡的私有地产由于深 受境外家庭型买家青睐，或许可像伦 敦核心区市场那样从英镑汇率的下跌 中找到利好。 英格兰乡村高端住宅市场 英国其他高端住宅市场的价格在过去7 年的上涨幅度远远小于大伦敦地区， 但也有一些市场例外。市场均价尚未 回升至2007年水平，其中英格兰中 部（米德兰兹）及北部的价格约比历 史峰值低12.7%。尽管市场心态难逃 大环境的影响，但预期英国脱离欧盟 “有初步迹象显示卖家已下调价格 预期。” Katy Warrick，第一太平戴维斯研究部 -1.4% 2014年9月至今 伦敦高端住宅均价 净跌幅度 savills.co.uk/research 04 英国高端住宅市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月18日 脱欧专题简报 Savills Research team Savills plcSavills is a global real estate services provider listed on the London Stock Exchange. Savills operates from over 700 owned and associate offces, employing more than 30,000 people in over 60 countries throughout the Americas, the UK, Europe, Asia Pacifc, Africa and the Middle East, offering a broad range of specialist advisory, management and transactional services to clients all over the world. savills.co.uk or savills. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. 的公投结果对这部分市场的影响相对 较弱。 由于市场充斥不确定性，我们预期短 期内市场需求将以刚性需求为主。这 可能预示着二套房市场将继续波动， 因为非唯一住房同样适用3%的额外 印花税。 更概括地说，我们预期这些市场与英 国住宅市场整体走势基本一致，即短 期行情主要取决于买家心态，中期发 展则取决于脱欧对国内经济的潜在影 响。大伦敦住宅市场价格的涟漪效应 可能进一步延迟，但延迟程度尚不得 而知。 苏格兰 过去两年中，在独立公投以及土地建 筑交易税开征的双重作用下，苏格兰 高端住宅市场面临的不确定性要甚于 英国其他市场。该市场当前均价依然 要比2007年9月的峰值低20%以上， 但市区豪宅与乡村别墅的价格及走势 差异已被平均值所掩盖。 考虑到苏格兰多数支持“留欧”，因 此英国脱欧可能再次引发独立公投。 根据历史经验推断，苏格兰大选或公 投会给市场带来一定的不确定性，但 并没有给购房决策造成持续影响。 整体结论 退出欧盟的公投结果应该会使高端住 宅市场的气氛更趋谨慎。执政的保守 党在公投结束后迅速选出新首相并重 组内阁，无疑增强了政局的稳定性。 然而，未来英国与欧盟的关系如何发 展，依然存在很多不确定因素。 相应地，经济实力、金融及商务服务 业的发展前景以及按揭贷款的成本与 可获性也属于未知因素。 在这样的背景下，有初步迹象显示很 大一部分卖家已经下调价格预期，同 时品质优良、价格合理的物业依然存 在一定的市场需求。 这一点在我们的行业调查中得到了体 现。我们对活跃于高端住宅市场的100 多名经纪人进行了调查。结果显示， 买家的谨慎心态甚于卖家，短期内买 卖双方的价格预期可能存在分歧。 然而，买卖分歧将小于原先预期。有 40%的受访经纪人表示，卖家标价时 已经考虑了未来6个月价格走跌的可能 性。此外有证据表明，脱欧前达成的 买卖协议绝大部分都如约履行。而那 些未能如约完成的交易在价格下调5% 至10%后，也有了重新协商的可能。 尽管如此，市场需求的真正强度要经 历数月才能逐渐明朗。与此同时，诚 意出售的卖家将需根据市场行情的变 化，根据实际定价，同时灵活调整价 格预期。 Katy Warrick Director +44 (0) 20 7016 3884 kwarrick@savills Lucian Cook Director +44 (0) 20 7016 3837 lcook@savills Kirsty Bennison Residential Research +44 (0) 20 7016 3836 kbennison@sav