拿地投资方式及相关案例解读 1 1 投资的内涵及方式  2 勾地  3 股权收购 2 PART1 ．投资的内涵及方式  3  何谓房企的投资工作 房企的投资工作是以获取土地收益权利的一项前期工作，包含收益预测及土地获取两大关 键性环节 为完成经济测算所做的土地  收益预测 现场踏勘、市场分析、产品 定位、设计强排等工作  引致 基于预测的收益，通过限定 土地获取 的资金支出获取土地收益权 现阶段主流房企经济测算的关注点排序 现阶段主流房企强调“快周转”，以快速做大资产规模及销售额为企业经营的最高目标 投资回收期：从开始投入到累计现金流转正的时间，即我方投入的回收周期， 自有资金的投入金额取决于销售回款及融资介入的时间 ROE：自有资金投资回报率，净利润/自有资金投入金额 IRR：内部收益率，使净现值为零的折现率，综合考虑每期流入流出现金的 量及时间加权后的结果，可理解为动态投资回报率 销售净利润率：净利润/销售额，评估企业的产品获利能力 现阶段主流房企经济测算的关注点排序 现阶段奉行快速扩张的主流房企要求：投资回收期一般为12-15个月，ROE及IRR大于15%，销 售净利润率5-8% 主流房企的经营战略以尽可能的缩短投资回收期，牺牲利润做大资产规模 资产或企业规模决定了银行的授信额度，又将进一步决定企业的发展速度 序号 指标名称 指标值说明 1.1 年自有资金投资回报率（%） 17.83%净利润÷（自有资金投资总额×静态投资回收期(年)）  1.2 静态投资回收期（月） 19.72 自项目开始投入至累计现金流转正周期 1.3 净利润 （万元） 17836.89 税后净利润（仅按销售部分计算） 1.4 销售净利率 （%） 10.15% 净利润/可售总货值 1.5 IRR（%） 29.38% 项目内部收益率 1.5 ROE(%) 19.55% 净利润÷（自有资金平均投入×开发周期年)） 1.6 首期开盘周期 (月) 8.50 拿地至项目首次开盘（月）  土地获取的主要方式 1、招拍挂  招标、拍卖、挂牌 通过政府公开渠道获取土地的一种方式 交易对象为政府及其平台 2、股权获取  土地已归属至公司名下 通过收购公司股权间接获取土地的一种方式 交易对象为公司股东 3、债权获取  土地已归属至公司名下 公司资不抵债，股东没有清偿能力，债权人拥有对公司资产的优先处置权 债转股、或通过司法裁定办理土地权属变更  土地获取的主要方式 4、土地转让  土地已归属至公司名下 依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《