近年来,我国的房地产行业飞速发展,已经成为国民经济的支柱产业 房地产行业实践性强,在发展的过程中,房地产领域的热点!重点问题频出,常 常给社会!开发商带来了不可挽回的损失,而在房地产项目开发之前,为了最大 程度的避免由于主观决策!盲目建设所带来的损失和不良的后果,必须对拟建项 目的工程在技术上和经济上进行研究!论证决策者不仅要对项目的基本情况及 资料非常了解,还要对该项目在市场上是否需要!在技术上是否可行!在经济上 是否合理进行研究 可行性研究就是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析! 论证的科学方法在一些经济发达的西方国家,无论是普通投资者还是金融机构, 他们都很重视项目的前期研究工作,在项目的可行性研究上不惜花费大量的人 力!物力!财力自二十世纪八十年代以来,我国在经济领域的规模和速度上展 开了前所未有的基础设施建设,在这个过程中,国家一手抓投资项目的结构调整 和产业升值,另一手抓立法和法规制度的建设,明确了基本的建设程序,规定了 建设项目必须经过可行性研究和项目评估,以确保投资决策的科学化!民主化 和程序化我国正在逐步建立起来的市场经济体系,形成了多元化的投资体制的 格局,使投资者的市场风险意识逐步争强,投资项目的决策日趋理性化,金融机 构中的商业银行!股份制银行!非银行金融机构等更加注重信贷资产的质量,更 加重视项目可行性研究的作用我国加入了wTO后的新形势,促使项目的可行性 研究变为保障经济建设科学发展的重要手段,成为了科学决策重要的环节!过程 项目管理的手段之一,在经济建设中有着不可替代的作用 可行性研究的根本目的是使项目的决策科学化!民主化,从而最大程度 减少或避免投资决策的失误,提高房地产项目开发建设的经济效益!社会效益和 环境效益因此,的选题)NH项目的可行性研究,有着较强的实用性和 针对性,具有现实意义 本的主要研究内容有: 可行性研究的基本理论!国内外可行性研究的发展状况,项目的区域环境分 析,项目Sw0T分析和市场定位,项目投资估算!项目财务评价!项目技术可行 性分析!项目风险分析和控制等方面,对NH项目的可行性做出了科学的分析本采用的研究方法: (l)市场分析:运用SWOT的方法进行分析 (2)项目的投资估算和销售收入估算 (3)财务分析:在对项目的收入和成本进行预测的基础上,测算出内部收益率! 投资回收期!税后利润率!净现值 (4)风险分析:采用盈亏平衡法!敏感性分析法 关键词:房地产项目!可行性研究!财务分析!风险分析目录 摘要...........................................................................................................................! Abstract................................................................................................................ 1绪论.......................,.........................................................,.......................1 1.1研究的背景...........................................................,......................1 1.2研究的意义!方法......................................................,......3 1.3的结构框架.................................................................................3 2项目可行性研究理论....................................................................................5 2.1项目可行性研究的概念...................................................................5 2.2项目可行性研究的内容...................................................................5 2.3项目可行性研究的步骤...................................................................7 3项目简介...........................................................................................................9 3.1项目所在区域的基本情况..............................................................9 3.2项目开发单位简介..............................................................-.....10 3.3项目所在区域环境状况.................................................................10 3.3.1投资地块环境概述..............................................................10 3.3.2项目所在区域的投资环境分析......................................11 3.4项目主要经济技术指标.................................................................12 3.5小结....!............................................................,....................12 4项目开发经营环境分析...,.................,.,.....,.,.13 4.1蒙自县宏观经济分析......................................................................13 4.1.1历年蒙自县GDP数值及增长...........................................13 4.1.2历年蒙自县人均GDP数值及增长..................................14 4.2蒙自县城概况及整体规划............................................................巧 4.2.1项目所在地蒙自县概况....................................................巧 4.2.2县城性质定位.......................................................................17 4.2.3道路规划................................................................................18 4.3蒙自县产业结构及发展情况........................................................21 4.3.1蒙自县产业结构..................................................................21 4.3.2产业园区的发展情况.........................................................23 4.4蒙自县人口及收入情况.................................................................23 4.4.1蒙自县人口情况..................................................................23 4.4.2蒙自居民收入情况..............................................................24 4.5蒙自县房地产市场基本情况........................................................25 4.6房地产开发现状分析................................................,...............26 4.6.1蒙自县房地产投资开发情况分析..................................26 4.6.2房地产市场情况分析.........................................................26 4.6.3房地产销售分析..................................................................27 4.6.4房地产价格分析..................................................................28 4.6.5市场供给分析.......................................................................28 4.7小结.....................................................................................................29 5项目的SWO丁分析和市场定位..................................................................30 5.1项目的SWOT分析..........................................30 5.2项目开发理念定位..........................................................................31 5.2.1定位的原则............................................................................31 5.2.2定位方向..........-.....................................32 5.2.3形象定位..........-........,.............32 5.3项目的定价依据.,二.........................................................................32 6项目技术的可行性分析....................二,.,.....34 6.1项目开发情况....................................,34 6.1.1项目总体规划布局..............................................................34 6.1.2建筑方案设计.......................................................................34 6.1.3环境保护........................................................一35 6.2项目开发营销建议...................................................................35 6.2.1打造主题商业街区,创造新城中心价值......................35 6.2.2提前确立入驻机构!商家................................................36 6.2.3项目销售宣传建议..............................................................36 6.2.4团购款的收取方式..............................................................37 6.3项目的工程进度...........................................................................37 7项目经济可行性研究.......................................................................,...38 7.1房地产开发项目投资估算...........................................................38 7.2项目的投资和筹资计划...,二.......................................40 7.3项目财务分析..........................................,41 7.3.1项目销售进度的安排.........................................................41 7.3.2项目的销售价格.........................,...........................41 7.3.3项目销售收入估测..............................................................42 7.3.4项目利润估测......,.,.............,..............,..,42 7.3.5项目静态投资回收期!净现值和内部收益率..........43 7.4小结......................................................................................................44 8项目投资风险分析及对策.......................................................45 8.1项目投资风险分析.........................................................................4s 8.1.1盈亏平衡分析.....,.....