在现代经济条件下，房地产业是人们进行社会生产和其他经济活动以及科学、教 育、文化、卫生等活动的基础和栽体，是国民经济中不可缺少的组成部分。房地产行 业已经成为国民经济的一大重要支柱产业，经济的发展可谓举足轻重，所以房地产市 场的健康、持续发展直接关乎整个国民经济的健康发展。 同时房地产开发是一项投资大、风险大、时间长、制约因素多的社会工程，目前 各城市房价的快速上涨这种看似景气的状况把许多房地产开发中很多真实的问题都 掩盖了。因此，尊重市场规律、坚持科学决策，加强房地产开发项目可行性研究是项 目开发规避风险、实现预期收益的重要保障，这对保障市场的健康有着更现实的意义。 文章首先对房地产开发项目可行性研究进行了相关理论和影响因素的分析，其次 以成都 198 某 A 项目为实例，从市场分析入手，分析当地的房地产市场状况与特点， 结合具体市场调研以及本项目的实际，对项目进行了市场定位，SWOT 分析，开发方式 分析，投资估算，经济分析，并在此基础上综合有关内容进行了财务的评价，最终对 全文进行了总结。 文章希望通过对具体项目的可行性研究，为项目的决策、开发提供真实可靠的依 据，并为后续开发提供指导意义。 关键词，可行性研究 房地产 财务评价 市场分析Abstract In modern economic conditions, real estate is that people in social production and other economic activities as well as science, education, culture, health and other activities of the foundation and planting body, is in the national economy can not be an integral part of. The real estate industry has become a major pillar of the national economy, industry, economic development indeed important, so the real estate market healthy and sustainable development directly related to the healthy development of the whole national economy. The same time, investment in real estate development is a big, risky, long time, constraints and more social engineering, the current rapid rise in house prices in cities such seemingly put the situation of the economy in many real estate development, many of the real issues covered up . Therefore, respect for market rules, adhere to scientific decision-making, strengthening the real estate development project feasibility study is to avoid the risk of project development to achieve the expected benefits of the important guarantee for safeguarding the health of the market will have a more realistic significance. This article first real estate development project feasibility study was carried out related to the theory and impact analysis of the factors, followed by an A item 198 in Chengdu, for example, starting from the market analysis, analysis of local real estate market conditions and characteristics, combined with the specific market research as well as the this project the reality of the project positioning, SWOT analysis, development mode analysis, investment estimation, economic analysis, and on this basis, the contents of a comprehensive evaluation of the financial end of the paper is summarized. Article hopes to specific project feasibility studies, project decision-making, development to provide true and reliable basis, and provide guidance for follow-up development. KEY WORDS，Feasibility study, Real estate, Financial evaluation, Market analysis目 录 第一章 绪论..1 1.1 问题的提出和研究的意义.. 1 1.2 研究的内容 . 2 1.3 研究的方法和技术线路 3 第二章 房地产项目可行性研究相关理论..5 2.1 房地产项目可行性研究的基本理论.... 5 2.1.1 房地产项目可行性研究的基本特征 ... 6 2.1.2 房地产项目可行性研究的目标和作用 ..... 7 2.1.3 房地产项目可行性研究的基本原则 ... 8 2.1.4 房地产项目可行性研究的分类 ... 10 2.1.5 项目可行性研究的基本程序 . 10 2.2 房地产开发可行性研究的阶段划分和内容 .. 11 2.2.1 房地产开发可行性研究阶段的划分 12 2.2.2 房地产开发可行性研究的内容 .. 13 第三章 房地产项目可行性研究现状分析及影响因素....16 3.1 房地产项目可行性研究的现状分析.. 16 3.1.1 房地产项目可行性研究的现状 .. 16 3.1.2 房地产项目可行性研究存在的问题 17 3.2 房地产可行性研究的影响因素.... 19 3.2.1 政府政策因素 19 3.2.2 环境因素.. 20 第四章 （198）某A项目实证研究 .....22 4.1 （198）某A项目现状评价、建设条件及决策背景 . 22 4.1.1 建设项目现状及评价. 22 4.1.2 建设条件分析 23 4.1.3 成都 198 区域概念.... 24 4.1.4 法律及政策风险分析 25 4.2（198）某 A项目SWOT分析 . 27 4.2.1 （198）某A项目SWOT分析 .... 27 4.2.2 项目对策分析 28 4.3 成都市房地产市场研究及业态分析.. 28 4.3.1 土地市场分析 29 4.3.2 商品房市场分析.. 34 4.3.3 楼盘跟踪.. 41 4.3.4 广告投放.. 44 4.3.5 房地产开发资金来源 454.4 （198）某A项目规划要点 ... 45 4.4.1 建设项目概况及初步规划设计思路 46 4.4.2 规划设计的可行性分析 ... 46 4.5 （198）某A项目开发模式及建设规模预测 ..... 47 4.5.1 198 项目开发模式比较研究 .. 48 4.5.2 （198）某A项目开发模式的选择与实施 . 48 4.5.3 项目空间布局策略 .... 49 4.6 （198）某A项目开发计划 ... 49 4.6.1 （198）某A项目开发机遇 . 49 4.6.2 （198）某A项目开发周期安排 ..... 49 4.6.3 （198）某A项目销售周期安排 ..... 50 4.7 （198）某A项目投资估算..... 50 4.7.1 房地产开发项目投资估算的概念 ..... 50 4.7.2 投资收益估算. 52 4.8 （198）某A项目财务评价..... 54 4.8.1 现金流量表..... 55 4.8.2 财务评价指标. 56 4.9 （198）某A项目不确定性分析... 57 4.9.1 盈亏平衡点分析... 58 4.9.2 敏感性分析..... 59 第五章 结论及建议62