写字楼物业管理

写字楼管理内容与过程
一、前期管理
(1)设计阶段(2)设备定货阶段(3)隐蔽工程(4)建筑工程、设备、设施、建筑材料图档(5)保修、备品、备件管理(6)物业管理筹备：组织机构、人员岗位描述、人员招聘、基础培训(7)服务产品供应方案：服务承诺、配合销售(8)写字楼CIS策划
二、接管验收
(1)工程接管验收(2)物业接管验收(3)工程质量遗留问题处理(4)物业管理公司CIS实施
三、入住管理
1.权利认定2.签署契约：业主公约及房屋使用管理规定3.收缴相关费用4.房屋查验5.发放钥匙6.办理相关证件


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四、日常运行管理
1. 安保管理
(1)治安防范(2)消防控制(3)交通管制(4)治安管理(5)涉外管理(6)监控管理
2. 工程管理
(1)系统运行(2)日常巡检(3)计划维修保养(4)技改措施(5)节能降耗(6)工程服务(7)装修管理(8)遗留质量问题处理
　　3.保洁绿化管理
(1)清洁重点部位确定(2)清洁标准(3)清洁工作程序(4)害虫消杀(5)垃圾处理(6)绿化植物养护(7)绿色环境营造
4.客务管理
(1)接待中心(2)商务中心(3)服务产品供应中心(4)餐饮供应中心
5.营销管理
(1)服务产品营销(2)大厦文化活动营销(3)客户需求统计
6. 财务管理
(1)管理制度(2)财务预算、决算、分析（能源、交通、通讯、维护、人员、低值易耗收支状况）(3)管理（维修）基金
7.采供管理
(1)物业保险(2)监督、控制、审计
8. 人力资源管理
(1)人事政策(2)招聘(3)劳资关系管理(4)培训(5)工资及福利待遇管理
9. 行政管理
五、重要事务管理
1.公共关系2.CIS管理3.法律风险防范4.品质管理5.管理规范6.合同契约7.管理信息化8.紧急事件处理

写字楼物业管理成本的精益控制
一、写字楼物业管理企业成本构成
根据国家《物业管理收费规定》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：人员工资福利费；公共部位、公用设备设施的日常运行和维护、保养费；绿化养护费；清洁卫生费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧费；共用部位、共用设施设备及公共责任保险费；经业主同意的其他费用。
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