房地产项目投资可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤,也是房地产开 发项目投资决策的重要依据。科学、合理的可行性研究可以降低房地产项目投资决策的盲 目性,可以提高房地产开发企业的经济效益和社会效益,从而促使房地产行业健康、稳定 的可持续发展。 — 本文以我国三线城市的城市化发展对商品住房的迫切需求为出发点,结合当前国家对 房地产市场从紧宏观调控的新形势,从三个部分进行了阐述:第一部分(第1章)是本文 的绪论部分,对当前房地产行业发展背景和可行性研究现状进行了分析,并对房地产幵发 项目可行性研究的相关理论进行了简要阐述;第二部分(第2-6章)以康宁房地产开发投 资有限公司拟在江西省赣州市黄金开发区投资幵发的怡兴苑项目可行性分析为例,分析了 当前国家宏观调控背景下的房地产市场发展现状,并结合赣州市经济发展水平和中心城市 规划,对项目所在区域进行了详细的市场调查和分析,在深入研究的基础上进行了开发项 目的物业、功能、客户群体及预期销售价格定位,并分别从怡兴苑房地产开发项目实施的 经济效益、节能方案、环境和生态影响、社会影响及存在的风险等五个方面进行了详细的 分析论证;第三部分(第7章)是本文的结论,综合多方面的论证分析,项目的开发投资 是可行的。 本文对于指导怡兴苑房地产项目的开发具有重要的实践意义,报告的研究方法和思路对于 赣州市乃至全国其它三线城市有着类似情况房地产项目的投资开发,也具有一定的借鉴作 用和推广价值。 关键词:项目管理;房地产投资;可行性研究;财务评价; I Abstract Real estate project feasibility study is very important in the real estate development's decision-making analytical process, which also is the important basis of the real estate development project investment decision. Scientific and reasonable feasibility study can reduce the blindness of real estate project investment decisions,improve the real estate development enterprise economic benefits and social benefits, which promptes the real estate industry, healthy, stable and sustainable development. The thesis bases on the three lines in China of the city to the commodity housing development of urbanization and. the urgent need of as a starting point, and combining he current state of the real estate market tight macroeconomic regulation and control of the new situation. Three parts is discussed in the thesis. The first part (chapter 1) is the introduction of this part of the real estate industry development background and feasibility analysis of the current situation, and iscusses related theory of the real estate development project feasibility study. The second part (2-6 chapters) study the Yi Xing Yuan estate project, which will be investmented in gold development zone of Jiangxi province ganzhou city. First of all, this article analyses the current national macro regulation under the background of the real estate market development present situation, and analyses project areas of the details of the market survey and analysis combineing with ganzhou city economic development level and center city planning. Secondly, oil the basis of investigation and study, it locates the property of development projects, the function, the customer group and expected sales price position of the Yi Xing Yuan development project. Finally,this article analyses the Yi Xing Yuan development project from the five aspects of real estate development project implementation economic benefits, energy saving, environmental and ecological influences scheme, social influence and risks. The third part ( chapter 7) expounds the conclusion of this paper:Yi Xing Yuan development project investment is feasible. This thesis has important practical significance in guiding Yi Xing Yuan project development, and has certain reference significance for other real estate projects, such as Ganzhou city and even the whole country the other three lines of real estate project of similar city has the investment and development. Key words: Project management; Real estate investment; Feasibility studies; Financial assessment II 目录 m-M ■ i 1.1选题的背景、目的及意义 1 l.i.i选题的背景 1 1.1.2研究的目的和意义 5 1.2 国内外相关研究的状况 5 1.2.1国外可行性研究的发展状况 5 1.2.2国内可行性研究的发展状况 7 1.3房地产项目投资可行性研究概述 10 1.3.1房地产项目投资可行性研究的概念 10 1.3.2房地产项目投资可行性研究的作用 10 1.3.3房地产项目投资可行性研究的依据 11 1.3.4房地产项目投资可行性研究的主要内容 11 1.3.5房地产项目投资可行性研究的步骤 12 1.4本文的研究内容、方法和框架 13 1.4.1 研究内容 13 1.4.2研究方法 13 1.4.3研究框架 14 第二章怡兴苑开发项目概述 15 2.1项目单位及开发项目简介 15 2.1.1项目单位简介 15 2.1.2开发项目简介 15 2.1.3 项目建设内容、规模 16 2.1.4项目投资规模及资金筹措方案 16 2.1.5项目建设进度安排 17 2.2项目设计概况 18 2.2.1 建筑设计 18 2.2.2 结构设计 20 2.2.3 给排水设计 : 20 2.2.4 电气设计 21 第三章“怡兴苑”项目市场分析与定位 23 3.1 房地产市场分析 23 3.1.1 我国房地产市场现状分析 23 3.1.2赣州市房地产市场发展现状分析 24 3.2 开发项目市场定位 28 3.2.1 物业定位 28 3.2.2功能定位 28 I 3.2.3目标客户定位 28 3.2.4销售价格定位 28 第四章“怡兴苑”项目经济评价分析 30 4.1 “怡兴苑”项目投资估算与资金筹措 30 4.1.1 投资估算 30 4.1.2 资金筹措 31 4.1.3 收入的估算 31 4.2财务评价 34 4.2.1基本财务报表 34 4.2.2财务评价指标的选择及可行性分析 37 4.2.3不确定性分析 40 第五章“怡兴苑”项目节能和环境影响分析 42 5.1 节能方案分析 42 5.1.1 建筑能耗现状分析 42 5.1.2用能标准和节能设计依据 42 5.1.3节能目标和节能方案 43 5.2环境影响分析 44 5.2.1项目场址环境现状分析 44 5.2.2项目建设各阶段对环境和生态的影响 45 5.2.3环境和环境影响综合评价结论 50 第六章“怡兴苑”项目社会影响和风险分析 52 6.1 项目社会影响分析 52 6.1.1房地产项目社会影响分析的现状 52 6.1.2房地产项目社会影响分析的考虑因素 52 6.1.3 “怡兴苑”项目社会影响初步评价 53 6.2项目风险与对策分析 54 6.2.1房地产项目投资风险的内涵 55 6.2.2房地产项目投资面临的主要风险 55 6.2.3我国房地产开发项目风险分析 56 6.2.4 “怡兴苑”项目风险与对策分析 : 57 第七章结论与展望 60 7.1 , 60 7.2展望和建议 61 it 63