我国于20世纪80年代初引入了西方经济发达国家的可行性研究 方法,经历了从开始的/照搬!消化!吸收0,到现在的形成了带有 中国色彩的可行性研究方法体系,从而加快了我国投资项目决策的科 学化!民主化和程序化进程可行性研究在宏观和微观合理配置资源 中起了功不可没的作用 可行性研究的目的是为了科学地选择投资项目,实现投资活动的 预期效益目标,因此,在项目投资前必须进行认真负责的可行性研究 本文以 BT 住宅建设项目为例进行可行性研究分析,通过对项目 开发建设环境的市场调查分析,以及周边物业的比较后,依据对当地 的目前市场状况和对未来的预测,对项目的可行性与开发建设提出初 步意见并结合 BT 项目的特点优势,对项目进行了地价分析!财务 评价和风险分析,由此考察该项目在经济上的合理性!盈利性,技术 上的先进性!适用性,实施上的可能性!风险性,最后作出该项目的 经济评价本文作者以 BT 项目为例,由此说明可行性研究的基本程 序和方法,同时对可行性研究中所采用的主要指标进行了优缺点分 析,并提出了完善可行性研究的建议 共六章,第一章详细介绍了 BT 住宅建设项目的概况,包括 项目业主介绍和项目的基本情况;第二章对绵阳市房地产开发市场进 行了具体的市场分析;由于该项目具有一定的特殊性))政府配置了 一部分土地,因此在第三章,对该项目地块作了价值分析,计算土地 的作价;第四章介绍了项目投资估算及资金筹措;第五章对该项目进 行了经济分析及评价,包括财务盈利能力分析!借款清偿能力分析以 及不确定性分析!项目开发建设过程中的主要风险及对策分析等,并 提出该项目的可行性研究结论;最后,就可行性研究的方法和评价指 标进行剖析,并由此提出合理化建议,以此完善可行性研究方法 本文的主要贡献在于,运用投资管理理论,通过对 BT 项目进行系统!详细地分析,说明了可行性研究的基本方法,并在此基础上指 出了财务效益分析指标的不足之处,和提出了完善建议这不仅对 BT 项目的开发商有一定的借鉴作用,而且对可行性研究起一定参考 作用 !BT 住宅建设项目!投资!财务指标 Abstract The feasibility research was introduced to China in 1990s from developed countries of the west, and China went through the process of imitation, digesting and absorbing the method; and now, a feasibility research system with the Chinese characteristics is formed, which significantly facilitates the process of investment decision-making towards a more scientific, democratic and orderly way. Feasibility research plays a major role in resources allocation in both a macro and micro manner. The purpose of feasibility research is to scientifically choose an investment project and achieve investment objectives; as a result, carrying out a careful feasibility research before investing in a project is a must. This thesis uses BT residential project as an example for feasibility research; and puts forward a preliminary advice on the feasibility and construction of the project based on present market and predictions for years to come, after a marketing survey of construction environment and a comparison made to surrounding projects. Considering advantages of BT project, this thesis analyses land price, financial statements and risk of the project, thus to review if the project is economically reasonable and profitable, if the technology is advanced and applicable, and if it.s possible and risky in practices. Through analysis of BT project, the author presents basic procedures and methods of feasibility research and analyses advantages and disadvantages of main metrics used in feasibility research, and further to that the author makes suggestions on how to carry out a thorough and complete feasibility research. The thesis has six chapters. The first chapter of this thesis summarizes basic information about BT project, including owner.s data, progress of the project; the second chapter gives readers a detailed market analysis of real estate development in Mianyang; as the project is awarded some land from the government, the author carries out an analysis of land value in the third chapter; the fourth chapter introduces investment estimation and fund-raising; in the fifth chapter, the author presents economical analysis and review of the project, including financial profitability, loan payback ability ,unpredictable matters and main risks and solutions in development, and comes to a conclusion of feasibility research. In the end, the author writes a thorough analysis of methods and metrics of feasibility research and brings suggestions to complete the methods. What makes this thesis outstanding is that the author uses investment management theory to explain basic methods of feasibility research through a systematic and elaborate analysis of BT project, in further, the author points out deficiency in financial analysis and gives suggestions accordingly. This can be helpful not only for BT project developers and also for feasibility research itself. Key words: feasibility research , BT residential project , investment , financial metrics 目 录 摘 要....1 ABSTRACT1 前 言 .1 第一章 BT 项目概况.3 第一节 BT 项目业主介绍...3 一!BT 公司简介 ..3 二!控股公司成都 BT 建设开发有限公司的财务状况 .4 三!绵阳 BT 建设开发有限公司财务状况 ...5 第二节 BT 项目基本情况..6 一!BT 项目简介 ..6 二!BT 项目总体规划设计说明 ..7 三!项目施工计划.....10 四!项目销售计划.....11 第二章 绵阳市房地产开发市场分析 .....12 第一节 宏观市场前景.12 第二节 微观市场分析.14 一!当地市场分析.....14 二!良好的市场机遇.15 三!巨大的发展空间.16 四!有利于房地产开发的政策因素.16 五!BT 项目的优势 ..17 六!与周边项目比较优势.....17 第三节 市场分析的结论与建议...18 第三章 BT 项目地块的价值分析...20 一!规划用地情况.....20 二!假设开发法地价分析.....20 第四章 投资估算及资金筹措 .....24 一!投资估算.24 二!资金筹措及使用计划(详见表 4-2)..25 第五章 BT 项目经济分析及评价...29 第一节 项目经济分析.29 一!BT 项目财务基础数据估算 29 二!BT 项目财务效益分析 ..32 三!BT 项目借款清偿能力分析 36 第二节 BT 项目不确定性分析.....36 一!盈亏平衡分析.....37 二!敏感性分析(详见表 5-7)37 第三节 项目开发主要风险及对策分析...38 一!市场风险.38 二!项目的资本风险.39 三!企业风险.39 第四节 BT 项目经济评价 ..40 一!BT 项目拥有较好的投资环境与机遇 ..40 二!BT 项目在经济上具有较强的可行性 ..40 三!BT 项目具有的突出优势: 40 四!BT 项目开发经营风险较小 40 五!BT 项目实施的难点 41 第六章 结论与建议 .45