青县·香城大院营销思路 一、区域概况 1、青县概况 青县隶属于河北省沧州市，所辖10个乡镇1个农场，345个行政村，总面积968平方公里，耕地面积85万亩，总人口39万。青县东临渤海、北依京津，南接沧州，京沪铁路、京沪高速南北纵穿，津保公路横贯东西，地理位置优越，交通便利，有着其独特的区域优势和经济发展潜力。 2、区域优势 （1）地理位置优势 青县地处于环渤海湾经济圈及京津塘经济技术辐射区内，距北京150公里，距天津80公里，距沧州35公里。 （2）交通优势 青县有京沪铁路、京沪高速、京福公路、津保公路。 （3）发展优势 1988年，青县被国务院确定为“沿海对外开放县”。2002年，被河北省确定为“县域经济示范县”。近年来，青县大力实施“工业兴县、工业强县”的发展战略。形成了韩商工业集中区、电子机箱工业集中区、城东石油器材工业集中区、特种钢材工业集中区和缝纫机工业集中区等五大工业集中区。 二、市场现状 青县城区房价从2006年年初的1400元/m2，涨到2007年初的1800—2000元/平米，又从2007年上半年的2200-2400元/ m2涨到2007年底的2800-3000元/ m2。房价走势真可谓是一路飚升,具体表现在以下四个方面： （1）供求矛盾较为突出，购房需求旺盛。 （2）地价为主房地产成来增高。 （3）以开发商为主角的炒作推动了房价上涨。 （4）大量资金进入房屋买卖市场，加剧了房源供需矛盾。 2008年初，持续火爆的青县城区房产市场出现了短暂的平静，一方面开发商为了追求最大的利润在等待更高的卖点，继续捂盘冷售；另一方面购楼户在犹豫中比较，在斟酌中持币观望，期待比较低的时机。我司认为，2008年青县城区的房产市场有可能出现涨中有缓的走势，目前的高房价（2800-3000元/ m2）增幅会略有减弱。具体分析如下： （1）大环境因素的影响 无论是以投资为目的，还是急等住房的购楼户，都非常关心国家相关房产政策，及宏观和周边地区的房价走势。2008年国家对商品房价格调控政策将继续产生较大的效果，如果全国各大城市房价平缓，增幅减慢，将对整个需求市场带来明显的影响，青县的房价继续高涨势头会得到抑制，大环境因素对青县的房价走向有着十分重要的影响。 （2）市场供求压力有所减轻 据相关数据统计，2008年青县城区的新住宅楼建设面积将超过60万平方米，是青县历史上年度住宅建设最高规模数值的三倍以上。从发展的前景上看，青县城区建设已经由中心区向周边幅射，四面推进，而环城的乡村住宅建设也在向县城靠拢，逐渐连成一片。在这种情况下，处在高点上的楼价，可能因需求因素出现“拐点”，房价增幅减缓的可能会大大增加，从青县商品房建设的规模上讲,能够满足当地居民的需求，实现住宅供需的平衡，达到房价高幅上涨的减缓。 （3）重复购买力趋于降低 通过调查发现，购置住宅楼的主体力量是年度人