中国自 1984 年创建开发区，项目建设成绩喜人，但也存在不少问题。又面对 国家宏观调控，土地政策紧缩，致使开发区项目的批复受到限制。因此，开发区项 目前期必须进行科学的可行性论证和规划。 本主要通过三个方面对问题做详尽的阐述。首先，从宏观经济发展的多个 角度对项目可行性进行分析研究，其中包括世界经济范围、国内经济范围、区域经 济范围以及成功工业园的经验借鉴等。其次，根据项目地块的特征对其做 SWOT 分 析，从而确定发展目标及战略定位，并给出相应的项目实施的若干建议。再次，建 立财务模型，计算出净现值、内部收益率、总投资回收期三个主要财务评价指标， 从财务角度确定项目的可行性。同时，通过敏感性分析表明项目具备较强的抗风险 能力。 关键词：工业园，可行性，财务 ABSTRACT The project construction of industrial park has achieved a lot in China since 1984, yet there is many problems. Facing the country macroeconomic control and land policy deflating, the approval of industrial park has been restricted. Therefore, the prophase of industrial park should go on scientific feasibility study and layout. This thesis presents the problem in detail through three aspects. First, analyzing and studying the macroeconomic development as follows: world economic range, domestic economic range, region economic range and the experience of successful industrial park. Second, according the project land feature, make SWOT analysis, constituting development aim and stratagem orientation, and bringing forward some implementing suggestion. Third, establishing financial model, working out “NPV”, “IRR”, “Total Pt” three financial index, so confirming the feasibility study in financial way. While the sensitivity analysis states that the project possesses strong anti-risk ability. Zhouxin (Master of Business Administration) Directed by prof. Wu yunna KEY WORDS: Industrial Park, Feasibility, Finance华北电力大学工商管理硕士学位 II 目 录 中文摘要 英文摘要 第一章 引言... 1 1.1 选题背景及其意义 .... 1 1.2 国内外研究动态 .. 1 1.3 研究方案 .. 2 第二章 总论... 3 2.1 项目概况 .. 3 2.1.1 项目名称：A 工业园..... 3 2.1.2 项目综述 .. 3 2.2 项目背景及建设的必要性 3 2.2.1 项目背景 .. 3 2.2.2 项目建设的必要性 3 2.3 项目开发单位情况 4 2.3.1 H 集团简介 . 4 2.3.2 H 集团历年大事记 . 5 第三章 项目分析 .... 6 3.1 从宏观经济发展看城市建设.... 6 3.1.1 视角一：世界经济范围 .. 6 3.1.1.1 中国大陆成主要产业转入地区 .. 6 3.1.1.2 产业分布趋势与城市建设的相互影响 .. 7 3.1.1.3 新产业区成为高新技术产业的重要集聚地 .... 7 3.1.1.4 世界经济发展新趋势 .... 7 3.1.2 视角二：国内经济范围 .. 8 3.1.2.1 国内经济高速发展 8 3.1.2.2 投资热点北移 .... 9 3.1.2.3 国内经济发展趋势 ..... 10 3.1.2.4 跨国企业投资新动向与新需求 . 10 3.1.3 视角三：区域经济范围 . 12 3.1.3.1 环渤海经济圈 ... 12 3.1.3.2 北京、天津与河北 ..... 15 3.1.3.3 C 市地区分析 ... 22 3.1.4 视角四：成功工业园发展经验借鉴 ... 26 3.1.4.1 案例 1：北京经济技术开发区——亦庄 ..... 26 3.1.4.2 案例 2：天津经济技术开发区——泰达 ..... 28 3.1.4.3 案例 3：中国新加坡苏州工业园 ..... 30华北电力大学工商管理硕士学位 III 3.1.4.4 案例 4：上海张江高科技园区 . 32 3.2 项目地块 SWOT 分析 ... 33 3.2.1 优势分析 33 3.2.2 劣势分析 36 3.2.3 机遇分析 37 3.2.4 威胁分析 39 3.3 发展目标与战略定位 .. 40 3.4 项目实施的若干建议 .. 40 第四章 财务分析 ... 42 4.1 建立模型 .. 42 4.1.1 规划用地结构 ... 42 4.1.2 规划用地建设进度安排及主要技术经济参数 . 43 4.1.3 其他参数设定 ... 44 4.2 投资估算 .. 45 4.3 投资计划 .. 45 4.4 资金筹措 .. 46 4.5 土地单位成本与固定资产折旧 . 46 4.6 财务效益指标分析 46 4.6.1 销售收入测算 ... 46 4.6.2 成本费用测算 ... 47 4.6.3 利润测算 . 47 4.6.3.1 企业所得税 ..... 47 4.6.3.2 利润 ..... 47 4.7 项目经济效益评价 47 4.8 敏感性分析 48 4.8.1 开发时段面积分配变动 . 48 4.8.2 开发商自建比例变动 ... 49 4.8.3 销售租赁百分比变动 ... 49 4.8.4 销售租赁单价变动 ..... 51 4.9 财务评价结论 .... 52 4.9.1 项目开发成本估算汇总 . 52 4.9.2 项目投资收益相关经济指标汇总 ..... 52 4.9.3 财务评价结论 ... 52 第五章 可行性研究结论 ... 53 结 论 .... 55