第一太平戴维斯世界研究部 全球房地产市场 2016年7月8日 全球房地产市场 英国脱欧专题简报 品质与价值并举 国际投资者将追求稳定收益流，重点关注房地产基本面 概述 公投结果宣判英国脱离欧盟，投资风险机遇评估再次启动。 ■ 风险与世界市场：英国脱欧公投 结束后，不确定气氛笼罩全球市场， 使风险平衡点以及风险认识发生改 观，给各地市场带来不同程度的影 响。房地产市场前景发生了不对称变 化。在不确定时期，房地产可能会更 受投资者青睐。因此，虽然房地产投 资信托与基金日趋谨慎，但私人投资 者在特定领域或地区直接购买物业的 兴趣可能会更加浓厚。 ■ 房地产市场特征：部分国家发行 负收益率短期债券，另有很多国家的 投资收益率处于极低水平，这意味 着收益型房地产将会日益受到投资 者追捧。 ■ 欧洲房地产市场：将各地房地产 实际收益率与当地政府长期债券收益 率相比，可以看到欧洲城市的投资净 收益率处于世界领先水平。这表明欧 洲城市的房地产价格尚未达到本轮周 期的顶点；如果租金保持平稳走势甚 至上扬，则这些市场有望带来最为丰 厚的投资回报。 ■ 投资安全港与收益流：在市场动 荡时期，稳定市场中拥有妥善业权的 房地产资产依然是财富保值的有效途 径。如租金回报率高于国债收益率， 更是锦上添花。因此，资本价值的暂 时波动对以长期收益为目标的投资者 来说几无影响。 ■ 房地产投资全球关注：对中短期 经济表现的担忧或将英镑与欧元汇率 维持低位，这为境外买家创造了买入 机会，尤其是不存在贷款获取困难的 市场。供应、需求以及租金增长等基 本要素将成为决定投资成功与否的重 要因素。 脱欧 专题简报 savills/research 02 全球房地产市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月8日 脱欧专题简报 北京时间2016年6月24日，英国公投 以支持“脱欧”一方胜出而结束，随 即政局动荡，给投资市场带来极大的 不确定性。影响范围超出英国及欧 盟，波及全球市场，使风险总量及风 险分配格局发生了戏剧性的改变。 部分市场已经认识到一些领域的风险 被夸大，因而很快迎来显著复苏，而 其他市场则依然疲软或仅小幅改善。 例如，黄金、日元以及美元板块大幅 走强，而英镑、欧元、英国股票，尤 其是房地产投资信托（REITs）与建筑 类板块，均未能收复失地。（见图1） 与上述股票资产不同的是，直接持有 的房地产没有实时交易数据——至少 存在几个月的滞后期，因此无法精确 衡量英国脱欧对房地产价格或成交总 额的影响。然而，依然可能通过房地 产与其他资产的特征比较，逐渐认识 房地产所处境地。 我们在比较房地产与其他资产类别的 关键特性的同时，也考虑了不同地域 市场的相对优劣。下文从三个方面研 究了房地产： 1．利率 2．汇率 3．地缘政治风险与市场周期性风险 后脱欧时期的关键主题： ■ 全球范围内，房地产投资者将日 益看重资产的创收能力，对资本升值 潜力的关注将不断降低，尤其是在债 券收益率长期较低甚或跌为负值的市 场。 ■ 在投资安全系数高的市场，房地产 的财富保值功能将得到强化，但这将 受到汇率风险的制约，即投资目的地 货币相对投资者本国货币进一步贬值 的情况下。 ■ 房地产市场供需基本面及其对租赁 收入、租金上涨前景的影响将不可避 免地得到重点关注，未来数月或许会 有投资机会涌现。 13% 公投结束至今英国物业 对持日元的投资者 变相降价 来源：Investing 图 1 英国脱欧公投结束后股票市场的波动情况 110 105 100 95 90 85 80 指数 20 16年 6月 1日 = 1 00 欧洲STOXX600指数 英国富时100指数 英国富时250指数 道琼斯指数 富时EPRA/NAREIT 英国房地产投资信托指数 06/01201606/03201606/07201606/09201606/13201606/15201606/17201606/21201606/23201606/27201606/29201607/012016 savills/research 03 全球房地产市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月8日 脱欧专题简报 ■ 对于以美元或日元形式持有巨额储 备资金、伺机购入成熟市场资产的投 资者来说，本次英国释放的买入信号 将最为清晰。投资活动可能会受到经 济衰退担忧的制约，但如前文所述， 房地产投资的长期特点将发挥更主要 的作用。 ■ 现金充足的机会型非传统投资者将 有着最活跃的投资表现，而高杠杆投 资者将相对“安分”。应可理解为， 将有更大比例的私人投资者活跃于全 球房地产市场。 利率与收益率 由于全球风险不断升级（同时预期英 国央行将下调基准利率），资本寻求 安全投资，流入政府债券领域。2016 年6月底，英国加入日本与德国的队 列，发行负利率短期国债（见图2）。 公投前市场曾预期英国与美国的基准 利率将在不久的将来上调。在房价几 近触顶的市场，曾有租金无法同步上 涨的担忧。如今基准利率将在更长时 间内维持较低水平甚至再度下调，房 地产收益率已无上涨必要，而且更可 能通过租金上涨而非资本价值缩水来 实现。 一旦资金的机会成本步入负区间，任 何收益型资产都会拥有一定的投资吸 引力。房地产因而演变成一个全新的 资产类别；且只要大部分租户继续交 租，都将保持这一独特状态。在此种 形势下，较成熟市场中实现满租的房 地产，无论用途与类别，都会成为均 衡投资组合中不可缺少的组成部分。 然而我们认为，这同时意味着投资者 在入手之前会仔细审视市场及标的物 业的基本面与未来走势。 全世界都在追逐投资回报时，投资者 可能会同时关注资产的品质与价值。 汇率 6月24日公投结果公布后，英国的信 用评级随即遭遇降级处理，英镑相对 大多数货币贬值，且相对美元下跌的 幅度更甚于欧元。 汇率波动无疑增加了当前购置欧元区 或英国资产的风险，但同时为持有美 元、与美元挂钩的其他货币以及日元 的投资者提供了以更低成本购入资产 的机会。图3所示为自公投前日起主要 货币的汇率波动情况。 如以美元及与美元挂钩的货币计算， 英国与欧洲资产的购置成本已大打折 扣，日元价格更是如此。我们认为上 述汇率变化不会让每个美元买家都燃 起购买英国与欧洲资产的欲望，但确 来源：各国央行、彭博（Bloomberg） 图 2 重心向投资安全转移 10年期国债收益率与黄金价格（逆序） 实能够说明卖家将日益看重收益率、 租金增长前景这些基本要素。拥有收 益率与租金双重利好的房地产资产确 实是超值投资机会，尤其是在全球波 动升级预期加强的背景下。后期市场 藏匿着诸多风险，英国、美国与欧洲 的政局变化以及大选仅为其中一项。 地缘政治风险与市场周期 性风险 远在脱欧公投之前，欧元区也曾面临 地缘政治风险，欧洲房地产价格也受 到一定程度的影响。例如，2015年 底伦敦核心区写字楼投资成交的实际 来源：英格兰银行 图 3 英镑与欧元相对世界主要货币的走势 6月23日至7月1日 110 100 90 80 70 60 50 10年 期国 债收 益率 指数 20 16年 6月 1日 = 1 00 06/01201606/03201606/07201606/09201606/13201606/15201606/17201606/21201606/23201606/27201606/29201607/012016 98 100 102 104 106 108 110 黄金 价格 指数 （逆 序） 20 16年 6月 1日 = 1 00 英国 德国 美国 日本 黄金价格（右轴，逆序） 日元 马来西亚林吉特 泰铢 俄罗斯卢布 印度卢比 阿联酋迪拉姆 美元 港币 沙特里亚尔 新加坡元 南非兰特 新台币 以色列谢克尔 人民币 澳元 瑞士法郎 欧元 新西兰元 英镑 - 15.0% - 10.0% - 5.0% 0.0% 5.0% 10.0% ■ 英镑 ■ 欧元 savills/research 04 全球房地产市场 | 英国脱欧专题简报2016年7月8日 脱欧专题简报 Savills World Research teamSavills plc Savills is a global real estate services provider listed on the London Stock Exchange. Savills operates from over 700 owned and associate offces, employing more than 30,000 people in over 60 countries throughout the Americas, the UK, Europe, Asia Pacifc, Africa and the Middle East, offering a broad range of specialist advisory, management and transactional services to clients all over the world. savills.co.uk or savills. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. Paul Tostevin Associate Director +44 (0) 20 7016 3883 ptostevin@savills Yolande Barnes Director +44 (0) 20 7409 8899 ybarnes@savills Vladimir Tikhnenko Analyst +44 (0) 20 7016 3043 vtikhnenko@savills 净收益率（实际收益率扣除国债收益 率之后）与纽约、香港等主要城市相 当，而巴黎、法兰克福、布鲁塞尔等 欧元区主要城市的收益率下行幅度较 小，其中一些城市的投资净收益率甚 至与成都、马尼拉等亚洲城市处于同 等水平。（见图4） 2015年底至今，许多欧洲城市的收 益率已大幅下降，但由于政治不确定 性充斥，部分国际投资者对欧元资产 的投资兴趣相对低于其他区域市场。 国际市场似乎普遍认为欧洲尚未摆脱 困境。 总结 在脱欧公投之后以及之前的数日内， 股票市场的波动显著加强。同时，自 公投结束以来，以低风险著称的国债 收益率走低，即便英国债券也不例 外。投资者仍在追逐安全投资，负利 率预期似乎有所加强。 国际投资者仍在搜寻投资目标，而寻 找收益稳定、安全性高的资产类别或 领域的难度正与日俱增。例如，黄金 价格在6月24日至27日短短四天内， 即从1,253美元每盎司上涨至1,333美 元每盎司，涨幅达6.4%。一些其他的 实体资产尤其是房地产，对部分投资 者的吸引力仅略微减弱，尤其是那些 寻求投资收益与多元化的投资者。 尽管风险增加、市场波动升级，在土 地