中铁一局综合服务楼项目建设工程的可行性研究,主要内容包括:项目建设规模, 项目周边调研分析,投资估算与蘭资方案,建设方案、环境保护、风险分析。 中铁一局综合服务楼的建设是W中铁一局办公需求为依据,客观、合理的进行统 一规划,不仅要从本单位发展的实际出发,还要具有适当的超前眼光和超前意识,办 公、公寓面积及建筑要求应满足未来业务发展需要。通过对项目周边进行调研分析, 明确项目的定位和开发方案,对中铁一局综合服务楼建成后的效益分析,最终确定两 种开发方案,一种长期持有物业为主,一种部分物业进行出售,部分物业采取长期 持有,并选取长期持有的方案使集团公司利益最大化,社会效益最大化。 本项目将从中铁一局综合服务楼的实际需求及投资资金的情况出发,通过方案设 计及环境保护、风险分析后确定本工程建设规模为7〇458m2。本建筑物设计的建筑高度 为99.3ffl。主楼及地下二层停车场一次建成,使作为生产经营的场地全部投入使用,及 时产生经济及社会效益,一步到位满足远期的需求。中铁一局综合服务楼的建成,有 利于提升良好的中铁一局形象和社会地位,提升了中铁一局企业的社会美誉度,增强 了合作方对中铁一局的合作信也,大大增加了中铁一局的社会竞争能力,提高了中铁 一局与商家的谈判能力。 通过W上分析得出,综合服务楼工程可行的初步结论。 关键词:可行性;投资估算;设计方案 西南交通大学硕±研究生学位报告 第II页 Abstrad Inthisfeas化ilitystudyoftheconstructionprojectofChinaRailwayFirstGroup GeneralServicesBuilding,themai打contentsinclude,theCO打stmctio打scalefbrecast,project descriptionandthesurroundingresearchandanalysis,investmentestimateandfinancing programs,buildingprograms,environmentalpro1;ectionandriskanalysis. TheconstructionofChinaRailwayFirstGeneralServicesBuildingtakesinto consideratio打oftheofficeneedsofChinaRailwayFirstGroup,makegeneralandunified planningonobjectiveandrationalbasis,notonlyfromtherealityofthedevelopmentofthe unit,butalsowiththeappropriatelookaheadandforward-thinking,office,production apartmentbuildingareaandshallmeettherequirementsoffuturebusinessdevelopment needs.Throughresearchandanalysisoftheprojectperimeter,clarifythepositioningand developmentprogramoftheproject,makeclearlyanalysisofthebenefitaftercompletionof ChinaRailwayFirstGeneralServicesBuilding,andfinalizetwodevelopmentprograms,one is1:0makethemajorityofholdingalong-termproperty,while1;heotheroneistosellapart ofthepropertyandhold也erestforalong1;erm,andthe打selectthelong-heldplanto maximize化einterestsof化ecompany. TheprojectwiUstartfrom也eactualdemandandinvestmentfundsin化eGeneral ServicesBuildingRailwayFirstDeparture,decidethroughplandesignandenvironmental prot;ection,theconstructionscaleof70458m2.Thedesignedheightofthebuildingis99.3 meters.Themainbuildingandatwo-storyundergroundparkinglotwasbuiltinonetime, whichisincomplexoperatic。andusingforproductionandbusine巧venue.TherefoK,in过 timelymaimer,itgenerateseconomicandsocialbenefits,andmeetslong-termneedsinone step.Theconstmctio打ofGeneralServicesBuildingofChinaRailwayFirstGroup,helps enhancetheniceimagesandsocialstatusofChinaRailwayFirstGroup,enhancessocial reputationofChinaRailwayFirstGroup,andimprovestheopportunitiesforbusiness cooperatio打andconfidenceofChinaRailwayFirstGroup;andgreatlyincreasesthesocial competitivenessofChinaRailwayFirstGroupSocial,andelevates1:heabilitiesof ne呂oliationbetweenChin过民ailwayFirstGroupa打dmerchants. Throughouttheanalysisabove,herecomesthefeasibleinitialconclusionoftheproject ofGeneralServicesBuilding. Keywords;Feas化ilitystudy;Estimatedinvestment;Designscheme 西南交通大学硕±研究生学位报告 第阻页 目录 第1章绪论1 1.1可行性研究的背景及意义 1 1.1.1研究的背景 1 1.1.2研究的意义 2 1.2国内外研究现状 2 1.3综合服务楼项目可行性研究的范围和目的 3 1.3.1综合服务楼可行性研究的范围 3 1.3.2综合服务楼可行性研究的目的 4 1.4本章小结4 第2章可行性硏究相关理论 5 2.1可行性研究的基本特征 5 2.2可行性研究的目标和作用 6 2.2.1可行性研究的目标 6 2.2.2可行性研究的作用 7 2.3可行性研究的主要内容 8 2.3.1项目的基本情况 8 2-3.2市场分析 8 2.3.3项目开发的方案 8 2.3.4经济分析和财务评价 8 2.3.5社会经济评价 9 2.3.6项目风险分析 9 2.3.7国民经济评价 9 2.3.8结论与建议 9 2.4可行性研究的主要内容 9 2.4.1组织准备 9 2.4.2现场调查与资料收集 10 2.4.3开发方案的设计、评价和选择 10 2.4.4详细研究 10 西南交通大学硕±研究生学位报告 第IV页 2.4.日编写研究报告书 10 2.5本章小结10 第3章项目建设背景及必要性可行性 11 3.1项目建设背景 11 3.1.1.全国经济向好,西安经济稳步走高 11 3.1.2.—带一路下的大西安建设,快速推进城市发展 11 3.1.3.西安居民收入稳步增长 11 3.1.4.西安旅游业进入了快车道 12 3.1.5.碑林区的教育资源带来广阔的客户群体 12 3.2项目建设必要性 12 3.2.1项目实施可W提高办公的需要 13 3.2.2项目实施可满足集团公司辅助自用需求 13 3.2.3项目实施可W更好的优化城市功能,满足规划要求 13 3.2.4项目实施可W实现止地增产增值,促进该区域的提升 13 3.2.5项目实施对社会的好处 14 3.2.6项目实施可W提高企业形象 14 3.3项目建设可行性 14 3.3.f领导重视,股份公司支持 14 3.3.2建设资金有保证 14 3.3.3建设条件好 15 3.4本章小结15 第4章建设地点与建设条件 16 4.1建设地点 16 4.2建设条件16 4.3本章小结17 第5章周边调研分析 18 5.1各种类型物业形态调研分析 18 t1.1.经济型酒店调研分析 18 西南交通大学硕±研究生学位报告 第V页 5.1.2.写字楼调研分析 20 5.1.3.公寓调研分析 28 5.2项目定位思路 32 5.3项目定位32 5.4本章小结32 第6章开发方案与投资估算分析 33 6.1项目开发方案 33 6.2方案一:W长期持有物业为主 33 t2.1.项目成本估算 33 6.2.2.项目经济测算 33 6.2.3已长期持有项目成本估算表 35 6.3方案二:部分物业进行出售,部分物业采取长期持有 37 6.3.1.项目成本估算 巧 6.3.2.项目经济测算 37 6.3.3.W销售为主的项目现金流量表 :38 6.4财务指标测算依据及评价指标选择 41 6.4.1测算依据 41 t4.2评价方法 41 6.4.3评价方法 42 6.4.4折现系数 42 6.4.5财务评价基准值 42 6.5本章小结42 第7章建设方案43 7.1建设规模43 7.2建设周期45 7.3总平面规划45 7.4建筑造型45 7.5建筑剖面46 7.6主要设计依据: 46 西南交通大学硕±研究生学位报告 第VI巧 7.7结构专业设计说明: 46 7.8给排水设计说明 46 7.8.1室外给水排水工程 46 7.8.2建筑物内给水排水设计 48 7.9空调与暖通设计 49 7.9.1空调设计 49 7.9.2采暖设计 50 7.10建筑电气设计 50 7.10.1负荷等级及各类负荷容量 50 7.10.2供配电系统 50 7-10.3照明系统 51 7.10.4防雷保护、安全措施及接地系统 51 7.11消防工程设计 51 7.11.1建筑消防 51 7.12人防工程设计 52 7.13节能环保设计 53 7.13.1建筑节能 53 7.13.2建筑环保设计 巧 7.14本章小结54 第8章环境保巧55 8.1环保设计依据 55 8.2建设期的环境影响分析 55 8.2.1建设期环境影响因素分析 55 8.2.2建设期环境保护措施 55 8.3本章小结% 第9章风险分析57 9.1项目主要风险因素 57 9.2风险程度分析 58 9.3本章小结58西南交通大学硕±研究生学位报告 第vn巧 结论59 致谢59