保利大都会后续洋房定位复盘报告 目录 CONTENTS 第一部分 第二部分 第三部分 ——市场分析 ——项目销售分析 ——客户需求分析 第四部分 ——定位复盘 区域市场及竞品分析 市场小结 市场分析—区域市场及竞品分析 盘点茂名区域洋房市场， 产品供应以三房和四房为主，两房及五房产品为补充户型。 市场分析—区域市场及竞品分析 根据区域典型洋房项目，初步得到洋房栋户型配比经验： 洋房产品栋户型占比大多为：三房;四房;五房;两房 整体上，三房：四房约为 0.8 : 1—3.5 : 1之间的比例关系 市场分析—区域市场及竞品分析 从区域内主要在售洋房项目的主力户型及成交单价来看： 单盘单价实现上：四房;大三房;小三房； 四房产品单价较大三房单价高出3-5%，大三房产品单价较小三房产品单价高出2-5% 市场分析—区域市场及竞品分析 从各项目的月均去化情况来看：两房2-4套，三房20-25套；四房为10-20套，五房2套；大户型及两房产品去化周期将加长。 碧桂园翡翠郡 水东碧桂园 海景明珠 金源盛世 碧桂园翡翠郡 高层排布 135m2 115m2 141m2 160m2 碧桂园翡翠郡作为茂名市2016年畅销楼盘，为数不多的大品牌带精装修楼盘，开盘当天成交金额达5亿元。 项目东面为高水公路，南面为深茂铁路。T4户型楼栋靠南向深茂铁路，小户型向南，大户型南北通透。T2板式楼靠北面，南北通透，尽可能避免噪音干扰。 N 碧桂园翡翠郡 135㎡ 7399 135㎡ 7839 115㎡ 7208 115㎡ 7350 4号楼 135㎡ 7644 135㎡ 7635 115㎡ 7562 115㎡ 7347 5号楼 平面价格分布 N 楼栋东面为高水公路，南面为深茂铁路，有一定噪音影响。 通过4-7号楼T4楼栋分析， 相同户型，相同单元，靠小区内侧单价较高； 相同户型，不同单元，远离马路单价较高，景观好单价较高； 相同单元，不同户型，南面价格较高（7号楼临近铁路除外） 影响价格因素：临路＞朝向＞景观 高水公路 深茂铁路 135㎡ 7689 135㎡ 7732 115㎡ 7566 115㎡ 7578 7号楼 160㎡ 7833 160㎡ 8068 6号楼 碧桂园翡翠郡 户型配比 碧桂园翡翠郡高层洋房主力户型主要由三房户型构成，396套，占比72%。其中三房户型分为小三房115㎡及大三房135㎡。 三四房比例：三房：四房==2.6 : 1 碧桂园翡翠郡 该单元由两梯四户组成。 户型布局 115m2 115m2 135m2 135m2 135m2三房二厅二卫 户型动静分区，干湿分离 双阳台对称设置，对流通风采光好 配备入户花园 超大主卧配备主卫和衣帽间 格局方正，使用率高 135m2才有三房，房间少 客厅被115m2户型生活阳台看穿，私密性不够 115m2三房二厅二卫 户型动静分区，干湿分离 双阳台设置，南北对流 配备入户花园 超大主卧配备主卫和衣帽间