上海商品住宅市场 报告 2018年9月刊 2 Contents目录 一、 报告摘要(核心数据及观点) ..... 3 二、8月重点项目开盘情况——TODTOWN天荟均价7万235套近乎全部售罄 ........ 4 三、市场回顾——上海8月供求价三线齐升，“红八月”预示“金九月”可期 ..... 5 （一）价格结构..... 7 1、均价结构——5-10万均价段上升7个百分点至46% 7 2、总价结构—— 改善型需求被集中释放，总价500-800万元区间段占比持续上升 4个百分点达34%。 ...... 8 （二）户型结构——120-140平米户型有一定市场需求 ...... 10 （三）位置分布结构 11 1、环线结构——外郊环占据绝对主导地位 11 2、区域板块结构——浦东单月成交面积140278平米成为行政区榜首 ........ 13 （四）物业类型结构 14 1、公寓市场——供应、成交、均价持续上涨 ..... 14 2、别墅市场——奉贤海湾板块棕榈滩海景城成交显著 ....... 16 四、 存量分析——存销比下滑至8.6个月，外环外占比达70.4% ...... 18 3 一、 报告摘要(核心数据及观点) ? 8月，上海市商品住宅供应面积、成交面积与成交均价三线齐飚红，创新高。商品 住宅供应量为136.24万平米，环比增长37.75%。与往年7、8月低迷的情况不同， 今年8月，上海市商品住宅同比增长1068.06%。8月成交面积为87.99万平米， 环比增长28.97%，同比增长更是高达1065%；成交均价为56287元/平米，环比 增长37.43%，同比增长1396%。与上月类似，高价盘的集中入市有效推动了本月 上海商品住宅市场价格。受此类项目影响，全线飘红的“红八月”或将持续影响到 下月，按照往年销售情况7、8月为低迷期，今年9月商品住宅市场或成“金9月”， 值得期待。 ? 2018年8月，2万元/平米以下均价结构占比由3%下降1个百分点，基本保持不 变；2-3万元/平米均价段占比为12%下降到9%，3-5万元/平米均价段占比基本与 上月持平；5-10万元/平米占比由39%增加至46%，上涨7个百分点，并且占据主 导地位，变化较为显著。 ? 2018年8月，成交总价结构上，150万元以下由3个百分点下降为1个百分点； 150-200万元成交由7个百分点下降为5个百分点；200-300万成交总价占比由 14%下降4个百分点。占比最大的仍为300-800万区间段。7月，300-500万元成 交为28%，本月下滑1个百分点；而8月500-800万元区间段占比为34%，相比 上月增加4个百分点。变化显著且占据主导地位。1000万以上总价段项目也由13% 上涨4个百分点。与上半年刚需盘大量成交的情况不相同的是，近期高端盘集中上 市，改善型需求被集中释放，显著拉高了本月市场成交均价。 4 二、8月重点项目开盘情况——TODTOWN天荟均价7万235套近乎 全部售罄 项目名称 环线 板块 推盘户型 成交均价 （元/平米） 供应面积 （平米） 供应套数 （套） TODTOWN天荟 外郊环 莘庄板块 3室2厅2卫1厨151㎡ 3室2厅2卫1厨154㎡ 3室2厅3卫1厨176㎡ 70606 37,659.01 242 好世凤翔苑 外郊环 南翔板块 2室2厅1卫1厨84㎡ 2室2厅1卫1厨88㎡ 3室2厅1卫1厨103㎡ 47776 45128.84 405 桐南美麓 外郊环 南桥新城板块 2室2厅1卫1厨79㎡ 3室2厅1卫1厨87㎡ 3室2厅2卫1厨89㎡ 34640 28882.34 288 新虹桥首府(西郊 百丽苑) 外郊环 九亭板块 3室2厅2卫1厨116㎡ 2室1厅1卫1厨86㎡ 3室2厅2卫1厨118㎡ 52050 31,858.04 288 金地天地云墅 外郊环 顾村板块 3室2厅2卫1厨100㎡ 3室2厅2卫1厨110㎡ 4室2厅2卫1厨126㎡ 40108 47395.48 412 中环1号欧泊花 郡(滨河华城) 中外环 大场板块 2室2厅1卫1厨83㎡ 2室2厅1卫1厨98㎡ 3室2厅1卫1厨118㎡ 53140 25803.98 216 安亭新镇一期 21A-01A地块商 品住宅项目 外郊环 安亭汽车城板块 3室2厅3卫1厨116㎡ 2室3厅3卫1厨130㎡ 3室2厅3卫1厨115㎡ 33254 26,357.2 228 金辉海上铭著 外郊环 梅陇春申板块 2室2厅2卫1厨95㎡ 3室2厅2卫1厨140㎡ 69575 62416.91 564 金隅大成郡 郊环外 嘉定主城区板块 3室2厅1卫1厨88㎡ 3室2厅2卫1厨133㎡ 4室2厅2卫1厨143㎡ 28108 31,401.93 311 象屿名城(云润新 苑) 外郊环 九亭板块 一局61㎡-75㎡ 二居68㎡-125㎡ 三居87㎡-135㎡ 43985 20758.24 147 5 三、市场回顾——上海8月供求价三线齐升，“红八月”预示“金九月” 可期 物业类型 8月供应面积 8月成交面积 8月成交均价 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元/平米 环比 同比 商品住宅 136.24 ▲37.75% ▲1068.06% 87.99 ▲28.97% ▲1065% 56287 ▲37.43% ▲1396% 公寓 129 ▲46.58% ▲1084% 80.38 ▲27.47% ▲123% 56111 ▲6.2% ▲15.76% 别墅 7.2 ▼-33.5% ▲835% 6.75 ▲47.22% ▲15% 47767 ▲13.34% ▲20.9% 【数据】8月，上海市商品住宅供应面积、成交面积与成交均价三线齐飚红，创新高。 商品住宅供应量为136.24万平米，环比增长37.75%。与往年7、8月低迷的情况不同，今 年8月，上海市商品住宅同比增长1068.06%。8月成交面积为87.99万平米，环比增长 28.97%，同比增长更是高达1065%；成交均价为56287元/平米，环比增长37.43%，同 比增长1396%。 【解读】笔者指出，8月上海市商品住宅的供应面积为136.24万平米，是近三年严格 调控以来单月最大供应面积，环比增长37.75%，同比增长1068%。与去年同期相比涨幅 非常可观。在成交方面，成交面积也创近两年单月成交历史新高，单月成交87.99万平米， 环比涨幅28.97%，同比涨幅1065%。在成交均价方面，受上海市高端盘集中推盘上市影 响，8月成交均价为56287元/平米，环比涨幅37.43%，同比涨幅1396%。 其中最受瞩目的为TODTOWN天荟项目。本项目为莘庄站上盖综合体项目，也是莘庄 板块重点核心区域，此次推货242套，供应面积37,659.01，以70606元/平米成交，并此 项目开盘近乎售罄，强有力地推动了本月市场均价。而在本月推货量较大的新虹桥首府与 金辉海上铭著项目均价也都在5万元/平米以上。与上月类似，高价盘的集中入市有效推动 了本月上海商品住宅市场价格。受此类项目影响，全线飘红的“红八月”或将持续影响到 下月，按照往年销售情况7、8月为低迷期，今年9月商品住宅市场或成“金9月”，值 得期待。