佳木斯利达综合体项目整体定位与开发策略建议 谨呈：佳木斯利达房地产开发有限公司 2010-12 城市宏观研究 开发商目标解读 项目本体研究 住宅市场研究 商业市场研究 项目研究思路导图 房地产市场研究 酒店市场研究 公寓市场研究 物业组合确定 项目整体战略及定位 写字楼市场研究 商业定位 住宅定位 酒店定位 产品规划建议 经济测算 集中商业案例 商业街案例 住宅案例 本体条件本体 项目优劣势条件如何？项目属性是什么？ 佳木斯机场 佳木斯火车站 佳木斯市政府 松花江 政府新区 沿江区 10公里 3公里 中心区 中心商圈 佳东工业区项目区位 项目紧临佳木斯市城市中心区和沿江区，地块认知度较高，又兼具江景资源； 项目处在城市原有中心商圈的边缘处，起到承接和延续的作用； 项目处于城市成熟区域,配套完善,人口聚集,项目认知度高； 距离机场约10公里,火车站仅3公里左右,交通便利； 本案紧临佳木斯城市中心区和沿江区，认知度较高，区位优势显著，兼具“城市”和“滨江”双重高价值 400米 700米交通环境 项目周边交通环境优良，紧临城市主要街道解放路和德祥街，通达性较强，但是目前公共交通较不完善。内部交通路网有待改善 项目周边交通环境优良，通达性较好，道路网络规划完善； 地块地块北边紧临解放路（双向四车道）；南侧有福丰路，东侧紧临德祥街，皆为城市主要市政道路; 另外地块内部未来要规划和修整数条市政路或社区内部道路，将打造出优良的交通环境；周边配套 江天大酒店 松花江 百货大楼 新玛特 华联商厦 大润发 区域较为成熟，生活氛围浓厚，项目周边教育、医疗配套较为完善，商业配套较少且档次偏低。国际品牌超市沃尔玛已确定进驻本项目，交工时间为2012年10月 实验学校 佳木斯中医院 社区配套地块四至及现状 项目周边分布众多住宅社区，该区域是城市居住社区最为密集的区域，已经形成明确的高端居住认知，居住氛围较为成熟。地块自身较为零散、不规整 A区 B区 C区 E1区 E2区 F区 G区 H区 J区 K区 A区： 商品房：6.47万m2 住宅底商：5600m2 B区： 回迁房：9.62万m2 住宅底商：4028m2 E区： 商品房：8.95万m2 住宅底商：13503m2 C区： 商品房：9.23万m2 住宅底商：7800m2 J区： 商品房：7.75万m2 住宅底商：25831m2+14498m2 F区： 商品房：8.44万m2 住宅底商：6360m2 G区： 商品房：10.49万m2 住宅底商：3950m2 H区： 商品房：10.10万m2 住宅底商：29096+12395m2 K区： 商品房：2.38万m2 回迁房：1.61万m2 集中商业： 地上：58030m2 沃尔玛：15000m2 项目占地357亩，总建筑面积约110万m2 ，其中地上建筑面积94万（商品房54.8万，回迁房20.2万，商业19.6万（地上15.4万），商业回迁8000）m2，容积率3.95。商业包含：集中商业3个、酒店、住宅底商 技术经济指标项目优劣势分析 1、中高端成熟居住区，区域认知度高； 2、周边遍布住宅小区，辐射人口数量大，利于商圈打造； 3、位于原城市核心商圈的边缘，起到承接和延续商业氛围的作用； 4、景观资源：距离松花江约500米，占据江景资源，景观优势明显； 有利条件—— 项目限制条件—— 1、地块较为零散琐碎，中间被多个原有老旧小区所分隔，影响项目整体形象； 2、区域规划利好不明显，无重大规划利好； 3、内部交通路网的规划还不是很完善，道路状况较差； 兼具城市资源和景观资源，成熟的中高端居住区域认知，但存在地块零散、无规划利好等限制条件。