陌生城市的房地产市场分析
2009.07.06房地产市场的分析层级3
宏观层面——解读一个城市房地产市场的几种角度
一级土地市场成交、二级房地产市场供求、房价走势水平（同等城市类比）
规划对板块的定义，城市主要发展方向及开发时间，城市架构是否拉开
市场上开发商的构成：异地品牌开发商的参与时间及数量数据表象城市规划下的板块市场开发企业产品水平：高层产品的普遍性、高端产品（别墅、洋房）与普通产品的豪普剪刀差
产品阶段中观层面——解读竞争板块，锁定项目竞争层级
板块驱动因素： 城市价值 政府规划推动 资源价值 品牌开发商推动 价格驱动
对板块解构层级： 驱动因素，属性界定 均价水平 供应量及成交量水平 发展阶段 典型项目特质 产品特征 客户特征微观层面——解读竞争项目，竞争主题，产品户型层面分析
竞争项目分列介绍
一张分布图
一个金字塔
一张户型统计表
两张区段图
常规分析内容案例示范7
整体定位完整阶段：目的是明确竞争 层级，解构现有市场竞争状况2
融科无锡滨湖新区项目
杭州天名九堡项目
二次定位阶段：针对杭州滨江豪宅 市场，详尽的产品发展趋势及户型分析总结：常见的分析工具及图表9
竞争层级分析金字塔图
顺驰天鹅湖
规模，价格，人工湖
绿城项目
品牌开发商 造景、客户基础
万科魅力之城
品牌开发商 造城运动
太湖国际社区
资源、品牌开发商、复合地产、产品线覆盖面广
中端
高端
尚锦城
无资源、无地段、无产品、无品牌
除了本身的资源外，产品线也比万科高端
产品形象第一，品牌影响力其次，直接定位高端，户型偏弱
万科的中端产品系列，定位于中产阶级，产品线相对收缩且匀质
就是卖资源，无资源产品直接落入下一层级竞争，且不占优势
蠡湖一号
资源
走极差，通过高端物业类型及低端产品线实现完全差异化，避开竞争
不作为，跟着大市卖，市场不好情况下受冲击最大
低端自然资源
人文资源
城市资源
地块/产品资源
品牌资源
世贸公寓：太湖广场城市中心
蠡湖一号：南向蠡湖
威尼斯花园：低容积率产品
金域蓝湾：荣氏家族企业
绿城 ：浙江的超级品牌， 拥有忠实客户群体
竞争项目驱动因素打分图
为市场所认同的自然景观、生态环境 尚未被市场关注，但具备过硬的先天条件
容积率较低，具备规划较多别墅、TOHO的条件
历史名胜 市级高规格人文设施较密集的区域环境
现有或规划中的市级商业、行政、商务中心
全国性一线品牌
绿城依托强势品牌，开始试水产品豪宅，但其先天雄厚的客户基础是其他开发商难以模仿的主力供应面积区段分析图
太湖国 际社区
万科魅 力之城
顺驰天 鹅湖
蠡湖 一号
朗诗未 来之家
万豪国 际公寓
面积(平米)
两房
三房
四房
山语银城
瑜憬湾
世茂公寓
清扬御庭
自住居家型三房，主力户型面积在140m2以内竞争总价区段分析图
太湖国 际社区
万科魅 力之城
顺驰天 鹅湖
蠡湖 一号
朗诗未 来之家
万豪国 际公寓
总价(万)
260
280
300
一房
两房
三房
四房
山语银城
瑜憬湾
世茂公寓
清扬御庭
总价：90-135万。