经营性地产系列之四
请务必阅读正文后的重要声明部分
目 录
1 租赁市场是房地产市场的重要组成部分 .. 1
1.1租赁是解决住房问题的重要途径 . 1
1.2租赁市场租金规模超过万亿 ......... 2
1.3租金回报率整体偏低 ......... 3
2 租售同权是最重要的长效机制之一.......... 4
2.1高房价折射的隐形问题 ..... 4
2.2租售同权是重要的长效机制 ......... 5
2.3发展租赁市场的政策看点 . 6
3 长租公寓是租售同权最好的实践 . 7
3.1长租公寓的优势 ..... 7
3.2企业参与长租公寓的方式 . 7
3.3长租公寓的房屋来源 ......... 8
3.4长租公寓的市场空间 ......... 8
3.5长租公寓的典型盈利模式 . 9
3.6长租公寓的投资模型和估值探讨 ........... 10
4 长租公寓的市场格局 ...... 13
4.1长租公寓的参与主体 ....... 13
4.2海外长租公寓的企业 ....... 14
4.3长租公寓的核心竞争要素 ........... 14
5 相关受益标的梳理 .......... 15
经营性地产系列之四
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图 目 录
图1：全国各种房源的占比 ......... 1
图2：城市、城镇、乡村各类房源的数量及构成（万套） ..... 1
图3：进入租赁市场的方式 ......... 2
图4：房屋来源途径 ......... 2
图5：国内流动总人口（亿） ..... 3
图6：一线城市租金和对应城市人均年可支配收入的关系 ..... 3
图7：房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度 . 3
图8：一线城市的租金回报率快速下降 . 4
图9：自持长租公寓的投资模型 ........... 11
图10：自持长租公寓投资模型关键因素的敏感性分析 ......... 12
图11：租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 . 12
图12：租入集中式或分散式房源运营长租公寓模型的关键因素敏感性分析 .......... 13
表 目 录
表1：不同房屋获取方式的优劣势比较 . 1
表2：房屋租赁和所有权在权益上的差异 ......... 4
表3：各地实践租售同权的配套政策汇总 ......... 5
表4：扶持长租公寓的相关优惠政策 ..... 7
表5：集中式和分散式长租公寓的特点比较 ..... 8
表6：集中式和分散式适用于不同的房源 ......... 8
表7：目前房企涉足长租公寓的部分情况 ......... 9
表8：上海试点住房租赁地块的交易价格 ....... 10
表9：长租公寓的三类市场参与主体 ... 13
表10：海外长租公寓模式的借鉴 ......... 14
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1 租赁市场是房地产市场的重要组成部分
1.1租赁是解决住房问题的重要途径
个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋
图1：全国各种房源的占比图2：城市、城镇、乡村各类房源的数量及构成（万套）
数据来源：全国第六次人口普查、西南证券整理数据来源：全国第六次人口普查、西南证券整理
表1：不同房屋获取方式的优劣势比较
房屋获取方式 买卖 申请保障性住房 自建 租赁
优势
享受房屋的土地溢价与相关
金融服务
享受政府优惠政策，购房成本
较低
建筑成本较低，灵活适应个性
化需求
居住成本较低
劣势 需支付高额的首付
须符合政府相关的申请资格，
排号等待时间较长，符合条件
者不一定能申请成功
周边配套较差，土地可能是集
体用地，若自购土地成本较高
不享受房屋的土地溢价与相
关金融服务
使用此获取方式
的人群特点
资产较丰厚，收入水平较高
收入水平受限，或符合政府相
关人才政策
一般具有土地资源 经济能力较薄弱
数据来源：西南证券整理
租赁市场的房屋来源较多元化。房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让
的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后
出让给使用者的市场；房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进
行出售和出租的市场，一般是商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场；房地产三级
市场是房产再次进入流通领域进行交易而形成的市场；房地产四级市场在此被定义成为租赁
市场，即房产再次进入流通领域进行出租的市场，在存量房为主的区域，租赁市场是未来房
地产发展的重点。其中，不同级别市场的排序主要基于土地进入流通领域的一般次序排列
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图3：进入租赁市场的方式
数据来源：西南证券整理
房地产可从各级市场直接进入租赁市场。一级市场可以通过自建住房出租的形式进入租
赁市场，集体用地建租赁房就是目前政府所倡导的一种形式，这种形式的优势便是成本比较
低廉；从二级市场新房买卖后直接进入租赁市场的主要是一些针对方便业主进行出租的公寓
项目，比如万科云城、米酷等；从三级市场进入租赁市场的方式有长租公寓这种公司运营的
模式，也有个人散租
从房屋所有权划分，又可以对房源进行以下分类，其中产权不同房屋的管理形式、空置
率、收益率等也各不相同
图4：房屋来源途径
数据来源：西南证券整理
1.2租赁市场租金规模超过万亿
租金的需求主要来自于流动人口。流动人口的组成主要有两类人群组成，一类是农业转
移人口，一类是城市间流动人口。流动人口一般倾向采用租赁形式获取居住房屋的使用权，
主要原因是租赁是个较为廉价且获得较宜居生活环境的方式，且这种方式需要的手续较少，
根据未来计划调整的灵活性较大，不具有长期的经济约束。。