第3章 房地产项目的开发程序与政府管理 房地产项目的开发程序 政府对房地产开发的管理 第3章 房地产项目的开发程序与政府管理 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。 3．1房地产项目的开发程序 开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研究、土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．1投资机会的选择 投资机会选择是整个开发过程中最为重要的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．2初步可行性研究 初步可行性研究是指在规划参数尚未获得政府批准的前提条件下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．3土地使用权谈判 土地使用权谈判是指开发商在其完成了初步可行性研究后，对于若干认为有潜在开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以便取得更利于自身的条件。 通过这一过程将使开发商的某种投资设想落实到一个具体的地块上。如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．4详细可行性研究 在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对该项目进行详细的、正式的可行性研究。 详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性分析、经济效益分析和社会效益分析，从多个角度说明项目的建设是否可行。 3．1房地产项目的开发程序 3．1．5规划设计与方案报批 规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划安排。 在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规划的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许可，其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）。 www.m448中国最大的资料库下载