华南生物·西湖林语营销执行案
谨呈：深圳市华南观赏生物观赏有限公司
同致行顾问·西湖林语项目组
2006-04-15
明确本项目营销执行策略方向; 确定在策略指导下的近阶段工作内容;
本报告的目的
报告思路
目标及问题
利润最大化，实现项目最高价值
Q1.如何在无片区概念的片区让客户上门？ Q2. 如何超越竞争对手？
目标
面临问题
竞争分析
营销策略
形象定位
客户分析
项目分析
竞争分析
竞争分析
展示攻略
客户攻略
推广攻略
竞争分析
普通住宅价格新标准
2006年4月28日，深圳市下发《关于公布我市享受优惠政策的普通住房价格标准的通知》： 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）及《国家税务局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号），根据住宅市场价格变化情况，现将调整后我市享受优惠政策的普通住房价格标准公布如下：
注： 1、上述价格均为商品住房平均交易价格的1.2倍值，单位为元/平方米建筑面积，以人民币计价； 2、本次价格标准公布有效期限为2006年5月1日起至下次标准调整为止，在此期间如有调整，以最新公布标准为准
2006年普通高尚项目竞争大势
转向：重心转移：关内向关外转移，关外市场占据绝对； 营销创新：营销手段呈现多样化； 品牌主导：品牌掌握土地主导权； 趋势：关内价格迅速走高 片区之争更加清晰
西丽 20万㎡
南油、蛇口 36万㎡
罗湖 22万㎡
宝安 80万㎡
龙岗 157万㎡
深圳中端市场的3个重要的转向和2个发展趋势：
龙华 80万㎡

寻找可能竞争的目标
前海、蛇口、宝安中心区（含泛中心区）、龙华等片区将是项目未来主要的地产竞争区域
西岸观邸
宏发·领域
幸福海岸2期
深业新岸线
金泓凯旋城
桑泰丹华
星海名城6期
城投七里香榭
金地梅陇镇
春华四季园
泰华海逸世家
普通高尚住宅市场竞争激烈，各大盘纷纷入市销售 竞争对手主打规模牌、撬动客户西进和北上置业
2006年
金地梅陇镇
7000
7000—7500
金泓凯旋城
幸福海岸2期
宏发·领域
本项目
春华四季园
桑泰丹华
城投七里香榭
西岸观邸
7000—7500
6800—7500
7200—8000
6800
6800—7200
*****
2006年大深圳普通高尚项目入市情况
8800—9500
星海名城6期
深业新岸线2期
6800—7500
6900
西丽历年项目信息
西丽历年项目信息
西丽（含龙珠）片区拥有天赋优越的条件，南有华侨城、科技园；北有大学城，又有丰富的自然景观。随着深圳城市化进程的进一步提速，西丽龙珠片区的崛起将会是一个必然的结果。 但是，随着片区的崛起，高性价比的竞争优势逐渐丧失，将渐渐面临周边片区的竞争，所以，注重项目的性价比、片区外推广和销售技巧，提高项目本身的品质及在市场上的形象，是本项目突围而出的关键所在
2006年西丽片区市场竞争
西湖林语
桑泰丹华
众冠祥苑
珠光·花半里
湖彬苑
结论：西丽片区继04年开发高峰后，由于关内土地资源的稀缺，2006年西丽片区迎来了新的开发期、并进入快速发展的阶段，虽然南山的其它片区、宝安中心区（含泛中心区）及龙华片区随着城市化进程的加速，同等素质、价格的楼盘将对本项目产生一定的客户分流竞争、并且态势越来越明显，但是本项目的直接竞争还是同区域、共资源的桑泰丹华。。