来源：仲量联行研究部
区位及经济发展
雄安新区隶属于华北平原京津冀地区，包括河北省的三个县：雄县、容城县、安新县及周边四个小
乡镇。这三个县的总面积约1,580平方公里，相当于上海浦东新区的1.3倍，纽约市的2倍，天津滨
海新区的0.7倍。不过，与以上提及的区域相比，雄安新区当前的人口和经济发展水平明显存在差
距。雄安新区现开发阶段将主要集中在起步区，即容城和安新县内，面积约100平方公里，中期和
远期发展区面积分别为200平方公里和2,000平方公里。目前，容城县以发展服装和纺织业为主，而
安新县则是国内著名旅游景点白洋淀所在地，主要发展旅游和水产养殖业。雄县以软包装生产和乳
胶气球生产而闻名，被称为华北地区的皮革生产中心和电线电缆生产中心。考虑到新区的环境污染
问题及其定位，许多依托于上述支柱产业的当地企业面临转型的挑战
面积
（平方公里）
人口
（千人）
国内生产总值
（亿元人民币）
定位
雄安新区 雄县 524.0 394.0 101.1 北京的非首都功
能，包括国有企
业、政府机关和研
发机构
容城县 314.0 260.0 59.4
安新县 738.6 393.1 40.0
合计 1,576.6 1,047.1 200.5
上海浦东新区 1,210.4 5,187.0 8,732.0 国际金融中心、国
际航运中心
深圳经济特区 1,997.3 11,908.0 22,438.4 经济特区
天津滨海新区 2,270.0 2,970.0 7,000.0 现代制造、研发基
地，北方国际航运
中心、国际物流中
心
纽约市 789.0 8,510.0 56,744.0 国际文化、金融和
媒体中心；国际外
交中心
来源：国家统计局，仲量联行研究部，2017年第四季度
基础设施建设
去年，雄安新区的多个基础设施项目开工，引发公众关注。2018年2月，京雄（北京—雄安新区）
铁路开始施工。总共五条铁路将经过雄安新区，其中京雄铁路和津雄（天津—雄安新区）将从雄安
新区直达北京和天津两地。固保（固安—保定）城际铁路和京石（北京-石家庄）铁路也将通过雄安
新区。2015年12月开通的津保（天津—保定）铁路，也是目前唯一正在运营的铁路线，将来自天津
和河北的乘客（游客）运抵安新县白洋淀景点。除上述五条铁路线外，从北京南站到容城县白洋淀
站的一条临时铁路线也在2017年7月开始投入运营，解决了北京和雄安新区之间缺少铁路交通方式
的问题。预计到2020年，雄安新区将有四座高铁站：白沟站、白洋淀站、雄安站和雄安东站，同时
还将开通雄安通用机场
线路 车站 备注
高铁 北京—雄安 包括北京大兴、北京大兴
国际机场、霸州、雄安站
2018年2月28日开工建
设，预计2020年前竣工
天津—雄安 包括雄安东、天津和于家
堡站
拟建
固安-保定 包括固安、高碑店、白沟
和保定站
拟建
北京-石家庄 包括北京西、涞水、涿
州、雄安、正定和石家庄
站
拟建
天津-保定 包括天津西、胜芳、白
沟、白洋淀和保定站
2015年12月开通
机场 雄安通用机场拟建
来源：仲量联行研究部
新项目建设
2017年下半年，位于容城县的雄安市民服务中心动工建设，预计2018年年中竣工。该项目总建筑
面积约10万平方米，是雄安新区成立以来首个，也是唯一一个此类项目。该项目将承担多项功能，
包括政府办公地、企业办公地和相关员工的住宿地等。根据规划，首批入驻该项目办公空间的租户
将包括来自北京的国有企业、金融机构和研究机构。迄今为止，已有70多家企业，包括国有企业和
国内私营企业已在雄安新区注册了分公司，或者已开始办理设立新公司的注册登记手续。目前，这
些公司绝大部分在在建雄安市民服务中心周边的陈旧小型私有楼宇中办公。其中部分企业是雄安新
区的开发和建设服务提供商。目前我们仍不清楚哪些组织机构将成为这一地标建筑项目的首批租
户
雄安新区截至2018年第一季度的新建项目
项目名称 面积（平方米） 地址 用途 开发商 竣工日期
雄安新区市民服
务中心
100,000 容城县 综合性多用途项
目，包括办公
楼、零售和酒店
中海地产 2018年5月
来源：仲量联行研究部
来源：仲量联行研究部
按照《北京城市总体规划》和“十三五规划“中对于北京和雄安新区的规定，鼓励国有企业为雄安
新区的开发做出贡献，我们预测这些企业很可能扩大在雄安新区的业务。仲量联行北京研究部收集
和跟踪的北京办公楼市场数据表明，国有企业占据了550万平方米可租赁甲级办公楼中的1/6以及
550万平方米优质自用办公楼中的80%以上的办公空间。目前，北京办公楼市场的空置率低于5%。随
着国有企业纷纷拓展或迁至雄安新区，预计雄安新区的发展将使北京办公楼市场供不应求的状况得
以缓解。不过，因此释放出来的办公空间可能不会像我们预期的规模那样大，这是因为国有企业将
选择在雄安新区设立新的分公司，而不会将其在京的所有现有业务迁往雄安新区。此外，仲量联行
北京研究部的同事估计，这一动迁过程可能要花5-10年。。