2006.09.17 万华房产 中式庭院别墅項目 紫金花苑 推廣企劃簡報 項目定位建議 推廣企劃思考 業務部分安排 【簡報內容】項目定位建議 如东未来发展走势 城市北移 政府北移 政府新办公大楼建设北部新区计划启动 高品质生活向北推移 在售樓盤區域位置圖 中坤苑 本案 嘉汇 湖畔居 浅水湾城市花园 未来竞争个案1 明生阳光家园 荣生豪景花苑 在售樓盤信息 未来竞争个案： 1、掘港中学南面地块： 位于市中心，周围均为农民自建房，内、外部无任何景观资源，地块呈狭长型，共规划37户，独幢预计售价3500元/ m2，联排2800元/ m2 。 2、通州入如东界处：约400户独立别墅，开发商地块已拿，产品正在设计中 市場狀況綜述 4、如东市场住宅均价约为2700元/平方米，但06年8月18日湖畔居仅以2300元/平方米起售，均价约2500元/平方米，低于市场价约10％的幅度开盘，可以预见未来价格竞争将充斥如东市场。 1、如东现在新开发项目共计8个（包括地块已定未亮相），供应总量约110万平方米，市场整体发展态势良好，房地产处于起步阶段，同时巨大的市场供应量将对未来市场承接力提出考验。 2、城市规划向北发展，06年初已经将政府大楼、财政局、土地局、国税局、检察院、电视台等都迁至城北，随之兴起的是大量的房地产住宅项目。本项目亦在此范围内，在赶上政策的同时，也将面临巨大的区域竞争压力和价格竞争压力。 3、2005年中坤苑首先抢占城北，以建筑面积30万方号称当时如东第一大盘，2006年，随着城市的发展，政府在城北相继出让了两块土地，浅水湾城市花园、嘉汇湖畔居、包括本案。由此兴起了如东房地产的兴盛时期，也是竞争时期。而精品商品住宅的出现，说明了商品房改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商品房市场的发展方向。 本案位于如东未来新行政中心，基地北有规划中的九年制中学，泰山路东南侧为规划的五星级大酒店，基地南侧由北向南依次为高尔夫俱乐部、检察院、行政中心、市民休闲广场和新区商务中心。 本案总占地面积约128亩，总建筑面积约6.4万平方米，容积率0.65，绿化率42.5％，总户数304户，停车位396个 【項目綜述】 总户数 304戶 【項目開發建議 】 由于地块东、西面目前现状不佳，南面与东升国际高尔夫球场相连，东面泰山路一侧，道路系统堪优，同时结合9月会所的动工，我们建议沿泰山路进行开发，为保证一期可售物业中包括项目的各种类型，故在增加西南角相对独立的一块别墅区。 由于二期物业大面积均为别墅，故在分期开发中二期物业开发时间不亦过迟，尽量保证在二期物业销售时，别墅区以准现房面世 一期沿泰山路开发联排与项目东北角2幢小高层与项目西南角独立别墅；（17幢独立、13幢联排） 二期开发地块内剩余部分，地块中心别墅及北端3幢小高层。（31幢独立） 紫金花苑的魅力化建议 建筑部分 a、独立、联排别墅户型较普通，创新度不够，建议对此部分套型进 行轻度修正，增加客厅挑高部分 b、花园的围隔较单一（三面围墙），建议对此部分围墙进行丰富， 可利用植物、河道、假山等修饰物对此进行隔离，以增加社区内 各个角度的景观 c、对屋顶部分做优化，使其建筑立面更加丰富。。