天润置地集团战略规划报告（高层汇总版）
2019-05-31
（原新华信管理咨询）
2019-05-31
目录
一、核心观点汇总 二、集团愿景和目标 三、业务战略定位 四、业务战略规划 五、关键职能战略 六、战略保障体系 七、战略风险评估
2019-05-31
核心观点汇总
为了满足IPO的要求，到2010年之前要维持稳定的收益，09年销售收入达到55.58亿，假设09年上市获得后续融资支持，10年销售收入达到92.58亿， 净利润达到16.66亿， 净资产达到64.43亿， 总资产达到160.51亿。到2010年住宅销售面积超过120万平米，在建住宅项目14个，商业和物流项目5个
1、集团2006年到2010年销售额快速增长，到2010年达到90亿元的销售目标，满足IPO要求
房产开发向开发兼经营转变，集团把房产开发和物业经营应作为发展重点。应继续做好房产开发业务，积极培育物业经营业务，把物业管理和地产开发作为支持业务。到2010年，集团将定位于集房地产开发、房地产综合服务和房地产投资管理为一身的房地产综合投资集团
3、价值链环节，房地产开发和物业经营持有将作为集团未来业务的两个主要板块
对比国内买壳，香港IPO和香港买壳这三种方案的分析，结合天润的发展目标和项目开发风险，建议以国内A股买壳为优先考虑方案，香港IPO作为持续努力方案。企业上市的最终要件集中于企业资产状况，开发能力和管理团队。无论是买壳还是IPO，都需要良好的财务数据和持续增长的开发能力，都应坚定决心把业绩和项目做好，这对于集团无论是部分上市还是整体上市都起到促进作用
2、集团2009年之前采用买壳或者IPO方式实现部分或者整体上市
2019-05-31
核心观点汇总
开发产品选择方面，重点开发中高档住宅和商业地产，积极培育物流地产，集中优势资源，培养核心竞争能力，迅速做大规模，打造资本平台；经营物业方面，重点考虑持有商业地产和写字楼，物流地产尝试持有，从而平衡现金流，分散开发业务波动风险
4、产品选择方面，中高端住宅和商业地产作为集团开发重点，物流地产为辅
住宅产品定位中高端客户群体，进行经营模式和产品研发创新，培育集团自身的产品研发、营销策划等能力，并塑造自身项目团队和天润置地住宅开发品牌。塑造天润置地的1－2个中高端的住宅品牌系列，巩固北京核心区域能力，为08年之后跨区域发展奠定基础，到2010年，形成年开发120万平米以上的能力
6、住宅开发方面，在1－3年内形成1－2个产品系列，培育产品研发、营销策划等能力
区域选择方面，综合考虑天润的自身能力，建议2007年底之前仍以北京为核心区域，把手头几个项目做好做精，锻炼队伍，2008年之后考虑到市场容量的问题应进行适度扩张，可尝试先从住宅类项目开始。但是资源、投资分析、市场营销等前端工作应着手进行
5、区域选择方面，2007年底之前做好手头项目积累能力，2008年后开始区域扩张
2019-05-31
核心观点汇总
商业地产方面，坚持经营模式创新，以开发和持有中高档收益型商业物业长期经营为主，低端的产权式商铺出售为辅的运作模式，为异地扩张打下基础。丰富集团上市的业态组合，为集团上市和REITs提供稳定的增长支撑
7、商业地产方面，中高档持有为主产权商铺为辅的模式奠定上市和REITs的基础
融资方面，多种融资渠道并行并积极尝试探索，集团应利用房地产信托的金融创新、项目股权和债权融资（基金、战略投资者）等方式进行融资。在上市成功之后，可以尝试打包经营性的资产发行房地产基金REITs
9、融资方面，利用多种融资渠道，适度考虑股权和债权如信托、基金等多种融资方式
物流地产方面结合马坊物流园区的整体规划，进行经营模式创新，延伸天润置地在商业地产和工业地产的能力。作为天润置地未来的新的利润增长点和持有收益性资产，为集团上市提供稳定的增长支撑，产品以仓储、物流园区配套设施等为主
8、物流地产方面，利用土地资源的机会08－09年左右适当开发和持有物流地产物业。