1
当前房地产市场形势分析与展望
中国指数研究院 中国房地产指数系统 2010年10月市场运行状况 政策环境变化 未来走势展望
目录三季度房地产市场呈现明显的“低位回调”态势
土地市场供求两旺，地价水平在5-7月有所回落，但8-9月又有所回升。 2010年1-9月，全国105个城市住宅用地累计供应和成交面积分别同比增加59%和49%，但前三季度仅完成全年供应计划的约50%，四季度落实计划仍有较大压力。 从地价水平来看，105个城市住宅用地平均地价在7月达到今年以来的最低水平1504元/平方米，但8-9月连续攀升，9月达到今年以来的最高水平2661元/平方米，同时有多个城市出现高总价和高单价“地王”。 4月“新国十条”出台后商品房需求显著萎缩，三季度持续回升，但仍低于去年同期。 2010年前三季度，北京等十大城市住宅成交面积平均同比下降38%，其中北京、上海、深圳、杭州等多个城市降幅接近或超过50%。从不同月份来看，十大城市的住宅成交量在5-6月下降（平均降幅约50%）后持续回升，7-9月平均成交量分别环比增长16%、41%和33%。同比来看，十大城市5-6月的成交量同比下降超过50%，而7-8月降幅缩小至49%和32%，9月进一步缩小至10%。 5-8月房价快速上涨势头得到遏制，部分城市出现下调，但9月有所上涨。 据中国房地产指数系统百城价格指数调查数据，全国100个城市住宅（新房）平均价格在7月和8月分别环比下跌1.32%和0.03%，北京等十大城市在新政出台后的5-8月，价格指数累计降幅在3%-5%之间。9月，100个城市住宅平均价格环比上涨0.7%，上涨的城市数从8月的58个增加到86个，北京等十大城市平均涨幅为0.83%。土地供应：前三季度全国105个城市住宅用地累计供应量同比增加59%
前三季度1-9月全国105个城市住宅用地累计供应量同比增加59%，但4月以后渐趋平稳，同比增幅大幅下降
图：2010年1-9月全国105个城市住宅用地月度供应量
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun实际成交：前三季度全国105个城市住宅用地实际成交量同比增长49%
前三季度全国105个城市住宅用地累计成交量同比增加49%，但4月起成交量低位徘徊，8-9月低于去年同期
图：2010年1-9月全国105个城市住宅用地月度成交量
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun1-4月，全国105个城市住宅用地楼面均价持续下降，由2175元/平方米下降到1461元/平方米，5月开始略微走高，从而导致4月成为一个“谷底”；在5、6两月的短暂“回暖”之后，时值新政“百日之期”的7月再次沦为“谷底”，楼面均价仅达到1507元/平方米，而8、9两月则连续冲高，分别达到1777元/平方米和2661元/平方米
图：2010年1-9月全国住宅用地楼面均价走势
数据来源：CREIS中指数据土地版、fdc.soufun
地价：土地价格稳中有降，但8-9月有所抬头除8月微有上扬以外，各月溢价率逐月下降的趋势十分明显。从同比变化看，前三个月溢价率分别是去年同期的21.7倍、16.1倍和6.3倍，4月则仅为去年的1.8倍，5月较去年增长6%，而6-9月低于上年同期
溢价水平：4月后低位运行，8-9月有所回升，但低于去年同期
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun
表： 2010年1-9月全国105个城市月度住宅用地溢价水平及其同比增长率。