九江半山溪谷项目 整合推广提案
道智策略专案小组 2012.06.06
一切从市场开始
竞争现状：以庐山区与开发区为主，全市总体量大，消化速度慢
竞争项目一览：各有优势，各具特色，不过竞争日渐趋同
广告表现：整体较普通，远洲与极地的推广相对成功
个案分析
极地·盛世名都
项目优势 1、西班牙风情建筑，设计档次高。 2、靠近九江学院，人文气息浓厚。 3、现场展示区奢华典雅，制作细致，成功凸显了楼盘档次。 4、西边为城市南山公园，南边有双峰学校配套。 5、双车位大赠送，附加值高。 项目劣势 1、项目外部环境不佳，位处十里大道偏僻区域，周边配套不完善。 2、地理位置较为偏僻，属于九江市远郊，很难享受九江老城区高端配套。 3、价格门槛高，拦住一批意向客户。 *极地盛世名都高品质西班牙别墅+花园大盘，重金打造展示区，成功塑造标 杆形象。
市场总结 1、从区域上看：开发区在售别墅较多，在售货量为80套，未来新增货量为300套（包括本项目）。庐山区新增别墅较多，在售货量为22套，未来新增货量为746套，占未来别墅整体市场的60%；庐山风景区供应以少量旅游休闲为主。 2、从产品上看：联排主力面积为200-300㎡，双拼主力面积为230-350㎡。独栋产品以商业旅游地产形式进入市场； 3、从项目上看：高低配和高中低配项目成为主流，产品形态多样，只有在庐山脚下，以商业休闲为主要定位的楼盘才有纯别墅项目
市场总结 4、从价格上看：别墅主力单价为10000-11000，主力总价为250-350万； 5、从营销上看：多项目去化情况不够理想。但产品营销出彩的项目，比如展示区打造优秀，同时推广范围广，定位准确的极地盛世名都，取得了较好成绩。品质打造较好的项目去化率较高，得到实力客户认可。品质较弱的项目只能通过低价来吸引顾客。 6、从趋势上看：下半年市场竞争：别墅供应爆发，竞争空前激烈。在2012年5月份之后，将有5个项目的别墅问世，预计将有160余套入市，并有大量后续货量。以当前别墅的去化情况来看，下半年竞争更加激烈。 7、从推广上看：整体广告比较普通，并趋于同一化，尚未有跳出市场的项目推广表现
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产品解析 区域价值——地脉血统，九江城市发展的未来都心 连接九江市区与九江县城市群的中轴线上， 年产值超百亿的九江经济开发区内， 与未来行政中心一路之隔， 在未来不断更新与升级的城市发展中， 超前于现有城市10年乃至20年的科学规划， 前瞻新区新型的产业、商业、居住、休闲配套 立意为九江新的城市中心。
*区域抗性如何化解？
1、空间概念转换为时间概念。如，七里湖向东10分钟、10分钟纵横开发区，以拉近客户的心理距离。 2、联合市政，建立跨高速高架桥，以直通未来行政中心，真正缩短出行距离。 3、以开发区的产业资产总量，给予客群信心。如，新城超百亿天价资产拥戴。 并以新区开发用地与当即拍卖土地情况，阐述未来新城的前瞻性配套，消除客 群对现状配套的担忧
产品解析 资源价值——山水双修，成溪山大境 占有谓之城市砥柱——庐山的传奇文脉， 山麓之上，形成坡地、密林、台地等居住形态， 引入活水体系进入社区，形成错落有致的溪谷景观， 在九江，能庐山一脉的别墅，已属罕见， 更何况能山水双休，成溪山大境。
产品解析 产品价值——高贵纯英伦别墅，超高性价比 九江的别墅形态众多， 能突出物业高贵特质的风格，唯英伦莫属 错落的斜坡顶，三段式石材外挂，独具风格的窗型设计 并且这类风格比较地中海风格更加实用， 超高的赠送面积，半明地下室设计和老人房设计 都让本案别墅的舒适度更加的高。。