§1 房地产及房地产业
一、房地产
1.定义
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的附着物（配套设施、设备等住区环境）。
2.房地产的特点
房地不可分割性、不可移动性（地理位置的固定性）、市场区域性明显、社会经济位置的可变性、保值增值性、生产使用周期的长期性、差异性、土地资源的稀缺性、消费与投资双重性、使用的社会性。
二、房地产业
房地产业是指从事房地产开发建设、经营管理和修缮服务等业务活动的部门经济行业。其经济运行过程分为生产过程、流通过程、分配过程、消费过程四个过程。
三、房地产商品的种类
1.土地商品的种类
生地：未经开发
熟地：经“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）
2.房屋商品的种类
§2 我国房地产业发展历程
（一）改革前各阶段划分 (80年代以前)
1. 建国初 (49~55年) 2. 56年~65年 3. 文革时期
（二）讨论与试点阶段 （80年代）
1. 讨论：房地产的商品性 2. 试点
（三）泡沫阶段 （92~93年）
1.特征：房地产火爆（炒楼花热、开发热）
2.炒楼花的外界条件：有促使房地产急剧升值的某种原因（市场、政治等）
3.炒楼花的特征：买空卖空，快速交易，似“击鼓传花”游戏。
4.后果：房地产价格飞涨，通货膨胀，圈地运动
（四）调控阶段 （93~95年）
土地：严格控制用地 资金：紧缩银根
（五）恢复阶段 （95～98年）
1.政府、开发商理性地进入有序市场
2.消费者逐渐成熟
① 消费观念基本确立 ② 消费要求逐步提高（现代居住环境的标准：安全、健康、私密性、开放性、方便性、自然回归性。） ③ 购买力显著提高
（六）、住房商品化的新起点（98年）
刺激住房消费的政策要点：
堵：停止实物分房；提高房租。（到2000年，公房租金为3.32元/m2）
扶：大力扶持住房建设（经济适用房建设土地政策优惠、建设贷款放宽；普遍实行住房信贷消费）
补：住房补贴（使居民能在10~20年中用家庭收入的20~30%购买一套住房）
第二章 房地产开发基本程序
二、房地产开发过程
(一) 提出开发设想
(二) 开发设想的具体化
(三) 开发投资的可行性研究
(四) 申请项目选址并获取土地使用权
(五) 工程项目的规划及建筑设计
(六) 征地及拆迁安置
(七) 项目融资
(八) 工程招标及施工
(九) 市场营销及策划
(十) 物业管理

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