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序言
这是胡润百富与万国置地第一次联合发布《2017中
国高净值客户海外置业展望》。无论对胡润百富还是万国置
地，这都是一份非常有意义的报告
过去一年，全球及中国经济均受到多方面的挑战。国
内方面，人民币的加速贬值以及中国经济增速放缓面临的
转型；国际方面，英国脱欧给资本市场带来了极大的不稳
定性，美国总统大选、一带一路的推进等大事件均备受关
注。在这一系列大环境背景下，2016年成为中国高净值
人群在海外置业的高峰年。根据胡润研究院的调研数据显
示，高净值人群当中投资海外房产的人数较2015年相比
有了明显的上升。同时，我们发现，高净值人群购买海外
物业的主要用途有三，分别是养老、资产配置和子女留学
那些已经在海外购买物业的人，平均每人购买的房产数为
2.3套，这说明高净值人群在财富管理方面非常积极。秉
承“鸡蛋不要放在一个篮子中”的原则，高净值人群海外
置业行为呈现积极投资的趋势
“全球房产投资指数”是这本报告最大的亮点，在接下
来几年，我们也会将这个投资指数持续更新，让大家看到
其中的趋势及变化。我们选择了目前最受高净值人群青睐
的海外置业城市来统计投资回报指数和房价涨幅指数，通
过这个投资回报指数，可以看出这一年的投资回报率是多
少。比如去年在英国买了房产，但是受到英国汇率下跌的
影响，今年的回报率很小甚至有的城市的回报率是负数；
而美国则相反，美国的房价及美元都涨了，西雅图今年的
回报率涨到30%，所以使用不同货币购买房产是一个分散
风险的投资方式，这一点我个人也非常认同。但是我发现，
在中国买房产，一线城市的租金收益率大概是房价的2%
左右，也就是说50年后才能回本，中国的房价回报率很
高，但是租金的收益率却很低。美国和英国的租金收益率
相对比较合理，房地产市场会比较成熟一些。我认为租金
收益率较高的城市是值得投资房产的
这是胡润百富第一次与万国置地合作推出这本报告
万国置地CEO史锐雪是一位“80后”企业家，她非常有
创新力，并精准地了解市场，满足高净值人群越来越强烈
的海外置业需求。她也意识到，目前大多数高净值人群虽
然购买了海外房产，但本人仍是在国内生活，因而万国置
地不仅提供购置房产物业的前端服务，还配套后端的房产
管家及一站式的永久服务。另外值得注意的是，一些国内
的房地产开发商已经在美国、英国这些国家自主开发房地
产，而他们之前在中国已经有了丰富的经验和完善的管理
体系，可以预见，未来十年内，中国房产商将在全球房产
市场占据半壁江山
我们发布这本报告的目的是想给读者一些启发：比如
各国房产现状及发展趋势，去哪个国家置业，回报率如何
我们希望您能从中获取最有价值的信息，也欢迎您提出宝
贵建议。感谢您的阅读，期待您与我们的互动与交流！
胡润 Rupert Hoogewerf
胡润百富董事长/首席调研员
23
目录
◤25
附录 海外置业城市投资指数
◆ 最受中国高净值人群青睐的海外置业城市投资
回报指数
◆ 全球主要城市房价涨幅指数
◆ 研究方法
◤12
第三章 2016~2017主要国家
房地产市场回顾与展望
◆ 美国——最具投资潜力且西岸城市活跃加剧
◆ 加拿大——热度不减，把握投资时机
◆ 英国——“脱欧”波澜不惊，注重新兴投资区域
◆ 澳洲——澳大利亚高温渐退，新西兰稳中有升
◆ 泰国——度假型、养老型地产逐渐升温
◆ 新加坡——下跌空间有限，市场趋于理性
◤08
第二章 中国高净值人群
海外置业特征
◆ 中国高净值人群特征及海外置业总体概况
◆ 中国高净值人群海外置业驱动因素及需求分析
◤05
第一章 2016宏观经济形势
对全球投资的影响
◆外汇起伏不定 刺激“避险”投资观念
◆ 国内房产市场如履薄冰，中国富豪开始将投资
目光转向海外
◤04
开篇
◤01
序言
◤27
关于万国置地
◤28
关于胡润百富
近几年来国人送子女出国留学的比例逐年增长，
并越来越呈现低龄化的趋势，
因此子女海外教育也成为高净值人群
进行海外置业的一个重要驱动因素
第10页
受“脱欧”公投影响，
英国房产市场7月份的房价
增长率呈短期下降的趋势
第16页
45
外汇起伏不定，
刺激“避险”投资观念
2016年，联合国总部发布的《世界经
济形势与展望》中显示，全球经济增长仍持
续缓慢。除中国和印度两国外，几乎所有世
界主要经济体在未来两年的经济增长率都将
下调。其中，欧洲的一些发达国家受“英国
脱欧”等宏观政策的影响，市场剧烈震荡，
从而导致国家主权债的价格持续上涨，收益
率呈现出进一步下滑的趋势。此外，欧元、
英镑等货币汇率出现大幅贬值，全球负收益
率国债资产池正不断扩大
相比之下，美国的经济环境却稳中有
升，尤其是美元指数近半年来一路攀升，持
续走强。2016年12月，美元指数突破100
大关，创8个月新高。美元指数上一次上
触100关口的时间为2016年3月12日，
为2003年4月以来的首次。随着美联储在
2016年12月宣布加息，并且预计在2017
年加息3次，我们认为美元指数有望继续保
持“看涨”的趋势，这势必会对全球性的资
金流向产生较大的影响
从国内的环境来看，人民币已于2016
年10月1日起正式加入SDR （Special
第一章：
2016宏观经济
形势对全球投资
的影响
开篇
当前，全球经济增长较为乏力，发展前景不甚乐观
回顾2016年，国际舞台震荡不断——英国公投成功
脱欧、美国大选出人意料、韩国总统惨遭弹劾、意大利公
投失败——一系列的黑天鹅事件给世界经济复苏带来了诸
多挑战，也给未来国际经济走势带来了很大的不确定性
同时在年底，美联储终于挥动加息大旗，全球低利率，
廉价美元和资金推动全球经济增长的时代将会终结，但是
低增长的主旋律仍将继续。展望2017年，在发达经济体
中，虽然英国及欧元区国家经济发展前景较为悲观，但包
括美国、日本、加拿大等西方国家在内的发达经济体经济
增速预计将有所提升。在新兴经济体中，除印度及部分东
盟国家外，大多数国家都将面临经济增速下滑的困境，其
中中国经济增速预计将由6.6%下滑至6.2%。经济下行
对应的是人民币的快速贬值，因此在国内通胀，国外贬值
的基础上，如何保卫自己的财富显得格外重要
在此背景下，多元化资产配置的必要性正逐渐凸显
事实上，近年来国人已愈发重视海外资产配置并正在采取
相应行动。在众多海外资产配置标的物中，不动产最受青
睐。根据国际知名房产顾问戴德梁行统计显示，2015年
中国海外房产投资额高达257亿美元，约7倍于2010年
的投资额。而该投资额在2016年的前8个月就已到达
235亿美元，接近2015年的全年水平。之所以有如此之
快的增长速度，一方面是由于国内资产收益率不断下降，
房产市场政策愈发收紧，另一方面也在于人民币的持续贬
值及较低的海外贷款利率水平。预计未来10年中国高净
值人群将有约30%的海外资产配置需求，投资需求复合
年增速预计为20.6%，投资金额预计将达3.27万亿元人
民币
鉴于目前国人对海外房产投资的持续关注，作为国内
海外置业领域的“领航者”，万国置地深感有责任编写客
观、详实的海外房产投资形势分析，以辅助国人在进行海
外房产投资时做出更为理性的选择。其实早在2016年3
月，万国置地就曾推出国内首本全球房产投资白皮书。此
《2017年中国高净值客户海外置业展望》（以下简称“展
望”）系该系列的第二期。“展望”主要包含世界宏观经济
形势对全球投资的影响、中国高净值人群全球房产投资特
征、全球主要国家房地产市场分析等方面的内容，依托海
量数据和严谨分析，旨在向中国投资者提供专业的海外投
资数据参考
最后，希望这本“展望”能够为有配置海外资产需求
的国人提供些许参考价值，也祝愿国内广大客户能够借助
此书对海外房产市场有更多的了解，进一步优化资产结构，
多元化资产配置，为自己和家人带来更好的财富人生
2016年下半年美元指数走势图
数据来源：TheICE
12月
103.05
11月
98.97
10月
98.63
9月
95.49
8月
95.88
6月
96.64
7月
95.58
2016年，联合国总部发布的《世界
经济形势与展望》中显示，全球经济
增长仍持续缓慢。除中国和印度两国
外，几乎所有世界主要经济体在未来
两年的经济增长率都将下调。图片
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提供
史锐雪 Serena Shi
万国置地 CEO总裁兼首席执行官
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加码国家对楼市的调控力度。从市场数
据反映来看，10月份中国一、二线城市
房价环比涨幅迅速回落，尤其以深圳房
价受调控措施影响最为明显，10月份房
价比9月份房价下降了0.5%。由此可
见，中国房地产市场受国内房价涨幅以
及相关政策等风险的影响，已对其投资
收益带来了极强的不确定性。总而言之，
中国的房地产行业已不再是投资者最为
理想的选择
近十年来，越来越多的中国人为接
受国际教育、拓展海外事业等原因走出
国门，成为“全球公民”。而他们当中
的绝大部分人是中国高净值人群。据胡
润研究院调研发现，存款和不动产（房
产）投资是他们最主要的投资理财方式
88%的高净值人群表示对全球金融环境
十分关心；并有超过一半的人表示愿意
进一步增加海外投资额度
2015年国家商务部、国家统计局和
国家外汇管理局共同发布的《中国对外
直接投资统计公报》显示，“中国对外直
接投资迈向新的台阶，实现了连续13年
的快速增长，创下约1,457亿美元的历
史新高。”这也表明，海外各国经济在地
产逐步复