中国基础设施REITs创新发展研究摘要：基础设施REITs或类似产品具有税收驱动、稳定分红、
公开上市等特点，是基础设施领域重要的投融资模式。推动基础
设施REITs市场建设，对于解决中国在该领域的结构性问题具有
重要意义。本报告认为，基础设施REITs一方面可以盘活存量资
产,降低宏观杠杆率,化解地方债务风险；另一方面,可为社会
资本提供多种可供选择的退出方式，起到基础设施项目定价的锚
的作用，普通投资者也能够共享基础设施投资的收益。报告展望
未来中国基础设施REITs市场规模将达到万亿级。中国基础设施
REITs的市场建设应充分考虑监管规则、资产类别、估值定价以
及法律等重要因素，以试点的方式探索推进符合中国国情的基础
设施REITs或类似产品
REITs（Real Estate Investment Trusts），是以发行权益投
资证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，将投
资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式。REITs起
源于房地产领域，随着市场的不断发展，其适用范围不断扩展，
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1北京大学光华管理学院“光华思想力”REITS课题组，课题组成员包括：刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、
李文峥、徐爽、何亮宇、范熙武、朱元德、于嘉文等。本报告执笔人：李文峥、杨云红、张峥、刘俏、周芊、
于嘉文。感谢闫云松博士给本文的建议
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基础资产逐步包含通讯设施、电力配送网络、高速公路、污水
处理设施及其他能产生收入的不动产资产。投资于基础设施资产
且具备REITs核心特征的金融产品，在本报告中统称为基础设施
REITs
中国基础设施在传统投融资模式下，存在投资效益不一、融
资渠道狭窄、资本退出困难等问题，REITs作为与基础设施特性
高度匹配的创新金融工具，具有盘活存量资产、降低企业和政
府杠杆率、提升资源配置效率、促进金融市场发展等作用，能够
有效发挥市场价格引导作用，改变基础设施领域现有投融资模
式。本报告主要结合海外基础设施REITs的发展经验与基础设施
REITs典型案例，对中国推出和发展基础设施REITs产品的适用性、
意义进行了阐述，并展望了基础设施REITs的发展前景，提出了
相关发展路径和综合建议
一、 海外基础设施REITs相关市场发展概况
REITs起源于上世纪60年代的美国，经过不断发展，目前
REITs在全球近40个国家和地区得到快速发展，总市值超过2
万亿美元。REITs不动产投资范围包括零售、办公、公寓、医疗
健康、养老、酒店、仓储、数据中心、基础设施等，其中，基础
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设施主要包括交通运输、机场、港口、桥梁、通讯、水利及城市
供排水供气和供电设施等。REITs是以具备稳定现金流的资产、
强制分红、税收驱动、专业化管理等为核心特征的可上市产品
REITs产生之初其投资标的主要为传统意义上的房地产，由于
经营性基础设施资产亦具备收益稳定的特点，REITs或类似产品
在海外基础设施领域亦得到广泛应用，包括美国MLP（Master
Limited Partnership）、澳洲上市基础设施基金LIF（Listed
Infrastructure Fund）等，印度还专门就基础设施投资信托基金
（InvITs）推出了专项法规
1.美国市场
1.1美国基础设施REITs背景及现状
美国是REITs的诞生地，也是REITs运作模式最为成熟、市
场最为发达的国家，其发行的REITs产品种类、数量和资产规
模都在全球市场占据主导地位。截至2018年8月31日，美国
共有271只上市REITs，总市值达1.19万亿美元，其中权益类
REITs共229只，市值约1.13万亿美元。上市REITs持有物业
价值约2万亿美元，占全球REITs市场规模的一半以上。美国
REITs的产品种类既包含REITs重点投资领域，如写字楼、购物。