世业岛“假日半岛酒店” ○第一次简报○ 提案： 2009年2月15日 2009年 中国地产将是竞争异常激烈和残酷的一年 市场极度萎靡，观望态度日益浓厚 消费群并没有显著增加，楼盘供应量却成倍放大 大规模存量项目竞争激烈，实力派开发商低价抛货 竞争主要集中在中高档楼盘领域和投资性产品 商业地产竞争演变 由于投资性商业地产产品同质化明显，特别是包装同质化明显。所以商业的核心争夺，已并非地段之争、品质之争、环境之争。而是形象之争、生活方式之争，文化之争、精神之争 2009年 同质化程度高，同比竞争明显 目标客户群极度接近 商业地产竞争演变 2009年 消 费 群 分 析 不管什么概念和包装，基础的关键是： 谁会买我们的房子？ 聚焦目标购买群体 投资型客户 在镇江、扬州及邻近城市工作成功阶层 对都市社会有厌倦，期待自然的人 驻镇江、扬州办事处或外地公司与个人 周边原住民 钟爱自然生活的其他人 纯投资型客户 客户印象 成熟型客户 具有相当知识素质，思维活跃、创新意识较强 处在事业发展期，工作与生活与片区关联度极 高，依赖都市资源，对信息来源及交通要求高 生活方式现代，自然情结重，追求时尚、交际 频繁、活动较多 注重效率与成本，求质不求量 事业、生活具有前瞻性，关注远期利益 客户印象 投资情结重、关注投资环境、项目升值 二次及以上置业，对投资物业关注且期望高 同时注重对楼盘形象（包括管理、服务及炒作 等），因为这将影响其今后的租金水平、关系 其投资的安全性； 他们是“岛生活概念”接受者吗？ 产品、价位、地段决定了项目主要目标族群是镇江、扬州及周边城市的特定经济收入阶层，既个人月收入或家庭月收入在10000元以上的族群。（在什么地方上班的赚多少钱，这是我们第一个准确判别目标族群的标准） 那么，这个族群都是些什么家伙？ ———————————————————————————————————————————————————————————— l职业/职位：他们是政府公务人员、部门经理、专业高手、销售总监、小公司业主、小有名气自由职业者）等 l 收入/发展：不单依靠薪水收入或已过创业资本原始积累阶段的他们，收入上也许并不足以使他们成为“富翁”或“企业家/资本家”，但他们是“知本家”，即他们有通往财富之路的潜力，因此他们极少会有得过且过的生活态度，他们对生活品质的理想进阶已经排到了十年之后 l 年龄/成长：他们大都生于文革中/末（30-50），青春期经历了七、八十年代的理想主义熏陶，他们是追求浪漫、充满激情的。九十年代止今，成熟后的他们为生存与理想开始适应市场经济、商品社会的游戏规则与精神导向，所以他们又是很功利、实际的，他们的理想已经悄悄转移成具体利益目标 l教育/文化：他们基本都接受过高等教育，有相当的一部分人具有本科以上的高学历，他们视知识为资本、大都有自我充电的欲望和行动，他们热衷于参加一些自己感兴趣或有用的培训学习。他们中绝大多数的人会一种以上语言（主要是英语），他们对讲英文与英文名词具有相当亲和感与崇尚意识 他们是“岛生活概念”接受者吗？。