谨呈：云南博欣房地产公司
云南博欣房地产51亩地项目 整体营销概念案
2007年08月16日
全案整体指导框架
一、基地研勘
基地客观条件界定； 项目资源界定；
二、企业诉求
开发商对项目的需求界定
三、市场研究
宏观市场界定 周边市场供需界定
四、竞争研究
区域竞争对手界定
项目情景回顾（S.C.Q）
市场占位
客户占位
产品占位
S.W.O.T
项目定位
营销策略
营销占位
市场定位 客户锁定 产品定位
营销定调
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项目基地研勘
□ 基地客观条件界定 □ 项目资源界定
项目基本情况简析
基地位置：位于广福路中段，青青小镇住宅区正对面； 基地权属：云南博欣房地产开发有限公司； 基地面积：50亩，其中净用地46.57亩； 用地性质：R-居住用地（公建、住宅、绿化、道路），使用 年限70年； 基地现状：目前为荒芜的农田，基地外貌较为方正、平整；
项目区位—官南板块与滇池板块之间
的全新住宅区域
官南板块定义
主要以官南大道和十里长街为板块核心，3公里为板块半径； 近年代表项目以“盛世领南”、“玫瑰湾”、“假日湾”等为主； 主要交通为官南路-市中心；
滇池板块定义
以滇池路为板块轴线，以西山和滇池为板块终点； 近年代表项目以“列侬溪谷”、“采莲郡”等为主； 主要交通为滇池路-市中心；
项目板块定义及客观条件描述
项目距各生活区域空间距离： 距官南板块生活中心：5分钟-6分钟车程； 距关上生活配套中心：14分钟-16分钟车程； 距滇池风景旅游中心：8分钟-10分钟车程； 距螺狮湾购物中心：13分钟-15分钟；
本案所处板块定义： 以广福路为核心轴线，项目所处的板块为以仟村佳宇为中心，半径3公里范围； 区域内项目多为2年前所建，代表项目为2年前的“仟村佳宇”，“青青小镇”等项目和目前在售的“世纪半岛”； 板块交通组织主要通过广福路进入市区，周边500米基本无消费场所
项目基地四至研探
西面：毗邻福景花园
东面：与青青小镇 遥相对望
南面：与世纪半岛并肩起舞
北面：紧邻市政干道广福路
基地围线的其中三面均为现有住宅小区，具有一定居住感； 其中青青小镇与福景花园为2年前所建的多层住宅区，小区内建有景观等生活元素； 项目毗邻的广福路为昆明市少有的几条双向10车道的市政主干道，交通情况较好；
项目规划条件及现有产品分析
批准的规划条件回顾：
用地强度：容积率≤2.0、建筑密度＜28%； 绿地率≥45%； 关于退让：退40米规划路，多层、低层建筑≥10米， 中、高层建筑≥12米； 关于交通：可以在40米的规划路上设置主出入口，机动 机动车右进左出，内部形成环路，人车分流；
《昆明市城市规划管理技术规范》第八章——建筑物高度限制，第五十五条明确： 建筑高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）与建筑退让距离（S）之和的1.2倍； 即：H≤1.2（W＋S）
限高特别提示：
容积率高，不支持做较高生活品质的居住区
项目总规客观描述（图）
项目总规客观描述
注：通过目前与甲方初步的对接结果，项目多层建筑区域为团购定向房，其规划部分不予深入研析。此处仅针对项目即将实现销售的“小高层”部分进行探研；
小区内部规划较为整齐，多层部分规划欠缺合理性，但小高层部分可以享受到完整的中心景观； 目前规划的3栋小高层，只有设计为2梯6户的情况下，才可满足容积率要求，但是这种设计普遍后两户面宽较窄，基本无有效采光面； 项目规划的3栋小高层位于小区内部的部分房源景观支持度相当高，但是总体来说，东南向房源无法享受景观，享受景观的房源均为西北朝向；。