涅 槃 序言 房地产产品，并非快速消费品 消费者并非只买一个房子 他们买的是安心、放心、舒适的生活 房子本身的品质是他们选择的重要依据 而品质所关联的，不仅是表象，更多是口碑相传 因此，房地产企业品牌的作用近年也越来越突显出来 一个大家都知道的道理——从期待谈起 在长沙 早安星城口碑如何？ 关于印象 — 现场 早安星城是个大社区 早安星城的绿化率很高，环境很好 早安星城的内部配套还可以 早安星城是个不错的房子 关于印象 — 项目 早安的项目太久了， 久到很多人一谈起来就觉得这是3、4年前的 早安的市场调性已经偏离了， 从最初的品质感到今天的价格战 早安的形象已经实现不了理想的状态 关于印象 — 客户 这样的论调还有很多 早安不是一个问题， 综合用地还是住宅用地，专变还是公变 房子漏水，电梯装饰，早安还能高尚的起来吗 早安的口碑已经成为负面效应了 细节决定成败 以整个项目为大环境前提， 无疑，早安星城依然有其引人关注的亮点， 但时至今日，本案的负面消息远多于正面消息。 早安星城需要一次彻底的改变 今日长沙 全长沙再现房市高峰 长沙市商品住宅供求情况比对 成交量倍增，从07年供求基本平衡，到08年供过于求，再到09年的供不应求，市场呈现戏剧化的变化，在经过半年多的连续供大于求之后，从08年12月开始，长沙连续6个月出现供不应求局面，与2008下半年长沙实行经济适用房货补政策有莫大关系，去年下半年领到第一批购房补贴的市民，大多须在今年7月前购房方能享受补贴，过期需重新申请，部分潜在客户提前进入商品房需求市场 。消费者信心在市场持续热销的情况下，基本上完全回归，刚性需求得到充分释放，投资需求正在逐步回归。随着婴儿潮和婴儿潮下代的来临，刚性需求会更加明显 长沙市商品成交价格情况比对 随着刚性需求释放减弱和价格的持续上扬，新一轮的房产热潮初现端倪， 5月份，长沙市商品房市场期房整体成交均价在时隔近一年后再次突破4000元/平方米大关，达4012元/平方米，价格市场继续保持着稳步上扬的发展势头，与1月份的价格相比，5月商品房期房成交均价比1月份的3482.6元/平方米高出529.4元/平方米，也就是说，自从1月份以来，短短4个月时间，长沙市商品房期房成交价格已经上调了529.2元/平方米。平均每月上调132.6元/平方米，很快逼近08年最高价格水平。在对房价是否会继续上扬的恐慌中，开发商与置业者的首轮博弈告一段落，房地产的回暖已成事实，而随着积压存量的不断减少，后续新增供量在短时间内青黄不接，供不应求的局面会刺激价格进一步上扬 长沙市商品住宅销售结构比对 春节过后，连续三个月，长沙房市成交出现连续上涨，对比08年同阶段，同比增长幅度全线超出100%以上。成交总额甚至已经超过07年，市场回暖现象明显。 根据官方统计，2008年1月-2009年5月全市纯商品房、住宅累积存量分别为406.72万平方米、333.52万平方米。 存量房积压现象大幅好转 货补政策与动拆迁工程 2007年末，据政府统计，长沙城镇最低收入家庭中，还有11138户无房户，人均12平方米以下的住房困难户还有5206户，经济适用住房积压待购户约3.15万户。 根据这一现状，2008年政府启动房屋货补政策，2008年，预计发放货补户数为12000户，至2008年12月20日，实际发放凭证10001户。 而根据长沙市2009年的政策预期，累计将完成6000户货币补贴凭证的发放。而仅到3月16日为止，长沙市已有累计13272户中低收入家庭获得经济适用住房货币补贴资格。 根据长沙市城市规划，预计2009年棚户区拆迁面积将达到200万平方米。 无论是货补还是拆迁，其实都是政府刺激房市的一种手段，但受目前相对火热的市场影响，部分城市，例如大连等城市目前已经停止货币补贴政策。 长沙，房市如果重现07年颠峰状态，物极必反，也必将重新迎来政府从大力扶持地产发展到逐步限制的阶段。