第一部分宁波写字楼供需分析 第二部分宁波写字楼发展分析 第三部分宁波写字楼产品分析 第四部分宁波写字楼客户分析 目录 Contents 第一部分宁波写字楼需求分析 宁波市办公市场发展历程 2000年以前 01-05年 05年以后 时间轴 发展区域 发展阶段概要 江东区、科技园、鄞州 区、东部新城 鄞州区、江东区、三江口 三江口或 郊区厂房 创业阶段 发展阶段 提升阶段 发展节点描述 经济基础与企业基础直接决定那时得需求基础，用“办公场地”来替代“写字楼”的说法也更合适，其处于配角，在很大程度具有极强的依附性与混合性，比如说与生产基地相依、与小区相混杂，因此等待写字楼的只有第三者的配角地位 宁波经济和房地产业进入了高速发展时代，宁波企业结构与数量变化很大，许多企业在经历着工厂到公司的发展阶段。大中小的外贸公司、设计公司高科技、金融、物流等行业蓬勃发展，作为写字楼主要消费层的民营企业也发展迅速。因此商住概念逐渐没落，写字楼在由中小零星创业型向大面积稳定形象总部型发展；局部办公在向集群办公转化等成为办公产品新的发展方向 城市扩张、港口发展、杭州湾跨海大桥建设，一批投资百万元的大项目落户和入世效应逐步显现，城市地位、经济总量、外向度和集聚能力将进一步提高。与时惧进的未来新经济必将形成对写字楼档次与功能的提升，如总部基地、生态商务、智能化办公等办公概念成为未来一段时期内房产市场的新主导，需求已经激活，已经进入供需互动、共同进步的阶段 自2001至2003年，写字楼市场的主要表现在消化余量，因此供求并不规则且年消化量较少。自2004年开始，市场供应和存量急速增加，而市场去化增长相对较慢。 从消化量来看，近几年的写字楼消化量也呈一定的增长趋势，04年到06年，年平均消化25万平方米，05年与04年相比较，消化量变化不大，和抑制投资的宏观调控的政策有一定关系。06达到最高水平，但06年以后消化又大幅递减，市场供需严重失调 宁波历年成交统计 宁波写字楼供应分析 2000年到2003年市场供应量较少，2004年以后宁波写字楼供应逐年高速增加，截止2008年底供应量为125.12万方 宁波写字楼去化分析 2001年至2006年，宁波写字楼市场需求逐年增长，市场需求旺盛，从2007年开始市场需求骤然减少，2008年市场成交量更减至2006年的一半，市场环境恶化严重 受大体量供应的影响，2005-2007年全市办公用地楼板价呈缓慢增长态势，08年受国家宏观调控的影响土地成交价格有较大幅度的上升 写字楼地价分析 宁波市办公商品房价格分析 2004年以后受巨大供应量的影响，宁波办公价格价格涨幅趋势缓慢，处于稳步上涨的发展态势，2008年受土地成交价格的上涨和办公楼品质的提高，成交价格有一定的提高，08年宁波市办公均价在9600元/平米 受大体量供应的影响，宁波办公价格出现“倒挂”现象，产品价格被低估严重 宁波市办公商品房价格分析 我们抽取了部分在售的办公项目和住宅项目，发现大部分办公产品的销售价格几乎与住宅产品相当，甚至低于住宅产品，这也成为宁波整体办公市场的一大特征 宁波写字楼库存分析 宁波市场在售存量共117.1万方，其中海曙区市场存量1万方，江北区6.4万方，江东区20万方，科技园区24.9万方，鄞州区64.7万方，鄞州区市场存量占市场总存量一半，鄞州将是宁波未来写字楼的主要供应地。。