深圳市地铁有限公司
深圳南山前海湾地铁上盖物业项目
可行性研究报告
中国 深圳
2008年8月
深圳中原物业代理有限公司
第一部分 项目总论
一、项目背景
项目名称
深圳地铁前海湾车辆段上盖项目
委托方
甲方（委托方）：深圳市地铁有限公司（以下简称甲方）
地址：深圳市福田区福中一路1016号
电话：（0755）23992600传真：（0755）23992555
承担可行性研究工作的单位
乙方（受托方）：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称乙方）
地址：深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼
电话：（0755）82211880传真：（0755）33980901
研究工作依据
《房地产开发项目经济评价方法》
（建设部：建标[2000]205号）
《建设项目经济评价方法与参数》
（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）
《关于印发经济评估方法的通知》及附件
（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
开发公司提供的相关资料
国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划
项目建设规模和内容
根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表
序号
名称
数据
单位总用地面积
489660.38
平方米
上盖物业用地面积
216301.8
平方米
物业部分用地面积
138592.94
平方米
上盖政策性住房用地面积
134765.64
平方米总建筑面积
1410000
平方米
商品房用地建筑面积
807850
平方米
住宅
395130
平方米
商务公寓
48670
平方米
办公
224300
平方米
商业
81100
平方米
酒店
26250
平方米
幼儿园等配套
32400
平方米
政策性住房用地建筑面积
602150
平方米建筑覆盖率
不大于40%建筑间距
满足深标及消防规范要求建筑高度或层数
120米及200米绿地率
≥30%
二、可行性研究结论
市场预测
前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳5大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未来将成为深圳高强度发展的CBD。本项目正处于未来前海湾CBD区东南角
长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大
项目建设进度
工程于2008年报批报建，2009年初开始动工，预计2013年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时6年。各宗地建设进度如下：
T201-073宗地：包括1、2、3、11四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工，2011年12月31日前完工，历时3年
T201-072宗地：包括6、8、9、10四个地块，为地铁上盖商住用地。2009年初开工，2011年2月完工，历时3年
T201-071宗地：包括4、5、7三个地块，为白地商住用地。2011年8月开工，2013年11月工，历时3年
各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店
投资估算和资金筹措
投资估算
本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为1530956万元，开发成本及费用分别为1405153万元、125803万元，各占开发建设总投资的91.78%和8.22%
政策性用地自2009年开工，至2011年底，历时3年，各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元，共计348083万元
上盖物业商住用地自2009年开工，至2013年底竣工，历时5年，共投入1182873万元
资金筹措
本项目1/2/3/1。