无锡城市研究 战略投资部 2010.6 无锡城市基本面——中国主要城市群中国的城市发展仍处于初级阶段，较为成形是长三角、珠三角和京津冀三大城市群，其中长三角综合实力最强。2008年三大经济圈地区生产总值（GDP）达到12.51万亿元，占全国比重（指占地区GDP总计的比重）达到38.2％，拉动全国GDP增长4.5个百分点。 无锡城市基本面——长三角城市体系长三角内部已经形成以上海为中心的双三角城市体系，而无锡正是内核三角的主要城市，亦是大上海城市圈的重要组成部分。长三角六大城市经济实力综合比较：无锡作为一个以出口为导向的制造业城市，总量经济实力基本在第二梯队，产业结构仍待优化。 无锡城市基本面——长三角经济 上海固定资产投资额最大， 苏州和南京其次，无锡第四 就利用外资情况而言，上海和苏州是第一梯队，无锡和杭州是第二梯队，其他城市相对较弱 就经济规模而言，上海最强，苏州次之，无锡第三，在长三角城市中经济实力较好上海是六城市中唯一一个三产占比超过二产的城市;结合二三产间的差距比较其他城市,南京最好，杭州次之，无锡、苏州、常州在后 GDP 产业结构 吸引外资 固定资产投资 2002-2008年间，无锡进入第二轮高速发展期，经济总量以年均18.5%的增速迅速逼近4500亿元大关，以13%的增速估计， 无锡经济规模将于2012年突破7000亿元 无锡城市基本面——无锡经济2009年，无锡GDP5000亿元，位列全国城市第8位，江苏省城市第2位； 按照保守的13%的复合增长率估算，2012年无锡GDP总值将突破7200亿元，按照18%的复合增长率估算，2012 无锡GDP总值达8500亿元 无锡城市基本面——无锡人口 无锡04年以来常住人口以3.1%的复合增长率稳定扩张。常住人口2009年达到619万人，近年来年均增长18万人。无锡户籍人口的年增长约3-4万人，市区户籍人口的年增长约3万人，可以看出无锡户籍人口的增加基本集中在市区。 无锡城市基本面——总结 无锡位于国内综合实力最强的长三角城市群内核三角内，是大上海城市圈的重要组成部分 对长三角六大城市经济实力进行综合比较，无锡作为一个以出口为导向的制造业城市，总量经济实力基本在第二梯队，产业结构仍待优化 02-08年间，无锡进入第二轮高速发展期，复合增长率达到18.5%。而无锡2009年GDP更是突破5000亿元。 强大的经济实力无锡特别是市区吸引外来人口进入，无锡全市常住人口稳定增长，已达620万。 无锡房地产市场分析——土地市场 09下半年土地供应暴增，全年出让面积达到458万方，出让单价279万元/亩，已高于07年水平，出让主要集中在新区、滨湖、锡山及惠山区。 土地出让特征 2009年全年无锡计划出让土地面积399万平米，上半年出让仅62万方，而全年出让达到457.82万方，下半年土地市场供应暴增； 下半年出让地块面积一般较大，全年平均出让单价为279万元/亩，高于07年水平； 下半年新区、滨湖区、锡山区以及惠山区土地出让大幅放量，为无锡市成交的主要区域。 无锡房地产市场分析（截止2010年5月）——整体分析 供应量明显下降，成交量大幅缩水，均价持续上扬 5月，无锡商品房供应量28.96万平米，成交面积24.55万平米，成交均价9455元/平米； 1-5月，无锡商品房累计供应量203.91万平米，累计成交面积246.59万平米，累计供求比1：1.21。 图：2008年8月到2010年5月无锡市商品房供求走势图 表：无锡5月商品房市场各类指标 商品房市场。。。。。。