新芒果地产 开封项目全案营销策划报告 THE REPORT OF MARKETING STRATEGYIN2008 目 录 Ⅰ、城市背景 Ⅱ、市场研判 Ⅲ、项目定位 Ⅳ、物业发展建议 Ⅴ、营销推广策略 Ⅵ、广告表现 Ⅰ、城市背景 开封是著名的历史文化名城，七朝古都，具有2700多年悠久历史。也是中原城市群核心层的重要城市。总人口497.9万，其中市区面积546平方公里，市区人口83.5万。2005年行政区划调整后，下辖5县，5区：原南关区更名为禹王台区，原西部郊区更名为金明区。现辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。 城市区位开封市位于河南省中部偏东，为黄河冲积扇平原的尖端。区位为东经113°51′51″—115°15′42″，北纬34°11′43″—35°11′43″。东临商丘，西连省会郑州，南接许昌、周口，北靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。东距亚欧大陆桥东端的港口城市连云港500公里，西距省会郑州72公里，在中国版图上处于豫东大平原的中心部位。 在中部崛起的大背景下，开封的区位条件极为优越，连通南北，承东启西 城市人口 由右表可以看出，开封市人口490多万，在河南各市中处于中等地位。目前，开封的城市化率刚刚达到30%，在省内排名为靠后。按照一般的发展规律，正迅速进入城市化快速发展周期。 最新统计显示开封市区人口83.5万，市辖区主要人口分布如下； 由左表可以看出，开封市人口密度较为集中的为老城区，顺河区和禹王台区人口最为集中，金明区人口密度最小。 城市化率突破30%，将进入一个快速发展阶段 2006年全市生产总值完成472.4亿元，比上年增长13.1%，其中第一、第二、第三产业增加值分别达到131.2亿元、197.9亿元、143.3亿元，分别增长8.9%、15.7%、13.9%，人均生产总值近1万元；财政总收入完成53.9亿元，增长26%，总支出53.7亿元，增长25.9%；一般预算收入完成16.3亿元，增长16.3%，其中市本级完成7.2亿元，增长18.5%；全社会固定资产投资完成166.3亿元，增长38.5%；社会消费品零售总额177.5亿元，增长15.1%；城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%；农民人均纯收入3172元，增长16.9%；金融机构各项存款余额359亿元，增长13.9%；贷款余额229.5亿元，增长12.6%。 城市经济 开封在全省经济发展水平较低，排名比较靠后；在郑汴一体化提出后，近年经济增长速度较快 人均可支配收入 目前开封城镇居民家庭人均可支配收入8286元，增长14.8%；农民人均纯收入3172元，增长16.9%；金融机构各项存款余额359亿元，增长13.9%；贷款余额229.5亿元，增长12.6%。 但是城市人均可支配收入8286元，落后于河南城市的的平均水平10572元，在河南省内只是略高于周口和信阳，仅相当于第一位郑州的12187元的三分之二左右，位列河南各市倒数第三位，人均消费水平和居民购买力在河南属于下游。 城市经济 城镇固定资产投资 2007年1-11月份，全市城镇以上固定资产投资为122.39亿元，比上年同期增长31.4%，增幅比前10个月提高了0.7个百分点，施工项目达839个，比去年同期增长96.0%。1-11月份，第一、二产业投资增长较快，投资分别为3.03亿元、77.63亿元，同比分别增长104.6%、98.1%，其中，工业投资77.25亿元，同比增长101.0%，占城镇固定资产投资的63.1%； 固定资产投资和人均收入整体落后，但呈现发展较快的态势。。。。。。