2008年重庆金色池塘项目秋交会 整合推广方案汇报 汇 报 结 构 主城房市近期动态 项目直接竞争环境近期动态 项目近期销售数据分析 项目问题点梳理 围绕“秋交会”的解决方案 竞争对手 秋交会营销动态 渠道推广方案 现场包装方案 活动方案 促销方案 主城房市近期动态 近十周商品房成交趋势图9月份成交量有所提升；但成交均价较8月有相当幅度的下降。 9.22-9.28日期间，全市大规模的降价促销活动极大的拉升了商品房的成交量；相当部分品牌开发商的一线楼盘展开强力促销攻势；房价是否进入“下降通道”，重庆市场是否“泡沫严重”再度成为市场舆论焦点。 9.29-10.05日期间，全市的商品房成交量环比上周急剧下降，原因是：成交房屋延迟至“秋交会”登记；需求在上周快速释放、进入盘整；客户观望“秋交会”价格动态。 “9.22-10.5”期间各区商品房双周成交情况 主城房市近期动态期间渝北区商品房成交量位居主城各区第二，仅次于南案区；但成交均价指标位居主城各区倒数第三。 成交量高、均价指标低的原因：“鲁能.星城”9街区13日震撼价开盘，27日加推，并在“国庆”期间针对开盘和加推余量强力促销；以及冉家坝、龙头寺片区众多楼盘震撼性促销。 主城房市近期动态 “9.22-10.5”典型个案促销力度 龙头寺片区 “保利.香槟花园” 一口价清盘 、49平方米一房—136平方米空中别墅套内单价低至4115元/平方米、国庆期间,房款额外9.8折小结 1、成交量有一定提升，但成交均价明显下降。 2、相当部分品牌开发商的一线楼盘展开强力促销攻势；市场舆论环境进一步恶化。 3、“鲁能.星城”9街区、以及冉家坝、龙头寺片区众多楼盘震撼性促销，使渝北区近期呈现“成交量高、均价指标低”的典型特征。 一线楼盘以“震撼性价位”抢先启动08年度下半年市场攻势，以把握年度最后一次“回款”机会。 哪么，我们应如何应对？ 项目直接竞争环境近期动态 “温和派” “红树林” 不分付款方式均按9.6折执行 享受“秋交会”优惠政策 “老带新”老业主半年物管费 案场2个点暗扣 成交均价3950元/平米左右 9月29日—10月5日成交12套 “浩博天地” 不分付款方式均按9.7折执行 享受“秋交会”优惠政策 “老带新”老业主2000元/成交客户3000元 案场1个点暗扣 成交均价4010元/平米左右 9月29日—10月5日预计成交较差 “水木年华” 9.9折/9.8折 享受“秋交会”优惠政策 成交均价3650元/平米左右 9月29日—10月5日预计成交较差 前期优惠基础上，再加小量促销力度，成交状况“不温不火”；要么在前期优惠基础上，大幅收缩优惠幅度，为下阶段蓄势，期间成交状况不是关注点。 项目直接竞争环境近期动态 “激进派” “东衡槟城” 不分付款方式均按8.5折执行 享受“秋交会”优惠政策 3230元/平米左右 9月29日—10月5日预计成交25套 区域市场期间成交最火爆的楼盘，屡次以“低价”冲击区域购房群体的心理底线，并屡获成功。 期间对区域内楼盘的影响：延缓周边楼盘意向客户的下定时间；成为区域潜在购房群体关注的焦点，对周边楼盘期间的上客量起到间接打压的作用。 小结 1、本项目关注楼盘中，大部分楼盘国庆期间选择小量加大促销力度；或者收缩促销力度的策略 （包括本项目在内） 。无论其策略出发点如何，成交情况不理想。 2、期间，个别楼盘在区域内部强势促销，自身收获颇丰的同时，也对周边楼盘产生间接影响。 中原预计，10月份因“秋交会”的拉动，区域市场也将和整体市场同步，迎来本年度最后一次需求集中放量。但是，整体市场“价格战”也会“白热化”，这势必对需求市场的购房行为产生重大影响。即，其购房“心理价位”将进一步走低。 哪么，我们应如何应对？。。。。。。