河畔新世界项目合作建议 2009年5月22日 品牌制胜，实效营销，全程服务项目产品认知 思考路径 1项目传播策略 2项目合作建议 3 项目产品认知 项目规划认知 产品价值分析 产品建议 项目产品认知—规划认知 项目开发规模较大； 项目整体规划布局较合理，空间动线流畅，社区高端形象较好，但缺乏国际化气质； 项目产品规划偏向于舒适型及享受型户型，附加值元素运用较规范，户型均好性较强，但从本土市场来讲，创新度不够； 项目景观层次丰富，以开阔的外环境府河河岸为外部核心景观，内部景观组织丰富，水系景观贯穿项目，但目前规划表现的景观风格不明显； 项目配套空间足但没有明确表现，从整体规划来看大盘背景下应顺应和依附的城市化理念和国际化新城理念没有突出，未来发展前景优势表现不够。 项目产品认知—价值分析 边缘产品，产生的经济效益不高，益于后期销售。 项目产品认知—价值思考 项目产品构成较为丰富，由多层 、高层和超高层建筑组成； 产品组合均为120㎡以上舒适型户型，其中主力户型为160—180㎡享受型户型； 国六条实施过程中，舒适型产品将逐渐凸现其稀缺性和价值性，项目整体考虑为舒适型产品组合，发展方向为优雅享受型的超大型社区。 市场供需关系带来的思考： 项目享受型主力户型发展空间下的市场容量到底有多大？ 是否能承载项目一期及后续开发的销售实现？ 注：仅尺度接触的项目，未来3年内区域内供应总量将会超过1200万㎡ 项目产品认知—客户策略 享受型产品为项目带来的客户构成，前期将相对简单，但属于可持续挖掘和发展其影响力的城市中高端收入人群，因此，除从区域内在售楼盘寻找一定的客户规律外，需要拓展更多的客户认知渠道，并且不排除大西南乃至全国范围内的推广。 项目定位主要为中高端社区，对应下的客户分布地图除城南、城西、市中心区域可相对细分外，其余的客户判断和控制在项目一期销售期间仍会较大程度得依赖于项目广告推广。 为保证客户的群体生命力，需建立完善的客户管理体制，不论是以宣讲媒体还是以俱乐部形式，都应持续保有，以获得客户入住率和推荐率。 项目产品认知—营销策略 项目预期理想是区域内中高档超大型社区，那么营销目标必然是以市场领导者和挑战者的双重姿态进入。 品牌营销将是项目持续发展的最理想出路。 品牌营销体系下，根据项目情况，各营销分支体系的权重占比可能会相对于常规项目营销组合发生一定变化。 品牌营销要求将市场跟踪、项目可持续研究、客户管理、推广执行和客户服务整体流程分别有详细规划和落地执行。 项目产品认知—推盘策略 项目产品认知—产品建议 增加灰空间的打造，并形成营销加分因素，以赠与、送精装等方式构成促销条件； 后续开发部分的产品梯度需要拉大，在社区经营的过程中注入新市镇发展的理念，将居住人群的层次构成预设丰富一些，甚至兼顾一些中低人群的居住环境，将有利于项目发展； 在项目后续开放进程中需考虑到国际城南的发展成熟带来的相关产业的聚集，从而找到聚集人群，为项目可持续发展找到生命力。 项目产品认知—发展建议 总体规划上，本项目缺乏对区域属性和机能的归类（是城市副中心，副副中心，还是卫星城等？）规划因而在配套设施和商业规划方面缺乏必要的交待，从而使本项目定位模糊，不利于全面启动。 商业开发使本项目综合开放的重要环节，但本案为作独立单元的研究和交代，应该加以弥补。 对于这样一个总体开发量近300万㎡的项目，在持续灌注整体规划理念的原则下，应从市场开发销售的角度，分组团、分街区进行差异化的规划，形成不同的文化特色，保持可持续发展的竞争力。 在整体规划理念上应充分考虑土地、建筑、植物、水系、空气等各种生态因素和人类活动之间的互动关系 ，强调城市化的序列空间体系及商业公建系统。街道的布置、尺度，建筑物的高度，以及整个绿化景观环境，创造符合现代社区的邻里关系，体现一种感性、亲切的人文关怀 。。。。。。。