万科璞悦山深度分析踩盘报告 项目小组 项目名称：万科璞悦山深度分析踩盘报告 组 长：陈洁生 成 员：曾瑜、石海琴 分 工： 4 总结 3 2 1 项目概括 微观分析 宏观分析 案名 1 璞悦山为其案名，实则属万科第五园七期，璞悦山的命名是为了更好地塑造万科高端品牌以及区分第五园 南山水库 正坑水库 南坑水库 万科·璞悦山，在第五园前六期的生活氛围渲染下，已经具备了良好口碑、而其所在片区的整体性规划，更使得客户对区域发展以及项目价值提升充满信心。较之此前六期的产品，万科·璞悦山南看银湖山，东临两大水库林地，享受独一无二的山水资源。作为万科精心打造的TOP系，璞悦山在共享第五园的配套同时，为了区分其与第五园的分别，张显其高端品牌，所以在其宣传时都用万科·璞玉山，想突出其高端定位。 万科第五园 多产品线解决了开发商资金压力，拥有独一无二的山水景观，让其定位为高端产品 技术指标 2 案名挂名万科TOP系列，目的为打造万科又一经典高端项目 小结 3 案名项目属于万科第五园七期，而其推广名改为璞悦山，而不延续万科 第五园的前缀，突出其高端性 坐拥银湖山，三大水库环绕，让其在该地段拥有优美景观 挂名TOP系列为其定位为高端的代名词商业、别墅开发有一定资金压力，高层产品可迅速置换资金 以该地段的交通配套、自然景观，其价格极其吸引，打响价格战 1：2的全项目停车位比例，为其高端定位做了很好的铺垫 技术指标 4 总结 3 2 1 项目概括 微观分析 宏观分析 万科开发模式 宏观分析 展示思路：从万科开发模式、项目规划、地块规划、周边楼盘来分析项目如何打造成高端产品 宏观开发分析 地块规划分析 地块优势分析 周边楼盘开发分析 宏观分析小结 万科开发模式与其先天条件相结合，打造出又一个高端经典项目品牌 开发模式 1 先天条件 万科开发模式 专业化品牌扩张型 市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者 专业化、品牌化路线 跨区域品牌扩张，塑 造了全国性的品牌项目地块为07-12 （1995年审批），拿地时间早，受调控影响较少 第五园形成住宅组团，共同形成一个完善配套生活片区。 南看银湖山，东临两大水库林地 地块优势明显，交通便利，景观优越，作为万科该地区的“地王”，打造高端项目为最佳选择 项目开发分析 2 璞悦山所处地块为（0710-0712），交通方面：北临环城南路，西临坂雪岗大道、南临南坪快速，交通极其便利；景观方面：东临两大水库，南临银湖山；所处地块乃万科所处地区的“地王”，无论从交通上还是景观上都极其占优，所以在该项目打造万科TOP系，高端系列产品。 璞悦山 万科第五园 第五园五期 银湖山 南山水库 正坑水库 南坑水库 地块规划分析（1/2）: 整一片区定位为配套设施完备、环境优美的居住地区，璞悦山项目根据片区的定位打造高端住宅项目 整个片区的发展定位为：利用片区邻近福田中心区的优势，结合轨道5号线的契机，建设交通条件便利、配套设施完备、环境优美的居住地区。 整个片区的主导功能是：以居住、配套设施为主的居住地区，为福田中心区、龙华二线拓展区以及华为－富士康高新科技园服务 地铁5号线 往福田梅林方向 南山水库 正坑水库 南坑水库 银湖山 璞悦山。。。。。。