林海山庄营销执行修正方案 第一章项目推广前置计划 一、项目主要营销节点的确立 （一）营销节点的确立时间 一、项目主要营销节点的确立 （二）主要营销节点的确立原则 1、开盘时间：建议4月春交会前 (1 ) 市场优势 A、绵阳宏观楼市情况：明年绵阳市场供应放量，不论是别墅还是电梯高层豪宅在3月以后都将大量推出，较早的开盘时间有利于在市场中占据先机地位。(卢卡美郡、、优山美郡、奥林春天、富临桃花岛、长虹国际城、九洲千城等高端电梯公寓及仙海及青义等项目将在明年中后陆续亮相） B、区域市场情况：优山美郡、奥林春天、卓信龙岭、卢卡美郡等区域项目大多在今年底进行实质性推广蓄客，在区域市场竞争白热化、高端客户资源有限的前提下，林海山庄必须抢占市场先机，提前锁定客户群，以获得一定的时间优势及借势销售；优山美郡别墅级 全退台、错台花园洋房卢卡美郡 一、项目主要营销节点的确立 （二）主要营销节点的确立原则 （2）时机优势 充分利用绵阳两会（预计4月左右召开）会期召开特殊时段的高层渠道营销，期间将会集中大量购买力强及社会影响力强的两会代表，为特殊营销事件提供有力条件及支持； 4月召开两会，届时针对该部分高端群体的营销推广将会有实质性业务着落点支撑；如5月份开盘，会议期间的推广无业务着落点，最多能引起会议代表的关注度，冲击力不强。 1、开盘时间：建议4月春交会前 一、项目主要营销节点的确立 （二）主要营销节点的确立原则 （3）春交会对林海山庄的销售影响 绵阳春交会预计4月份召开，如房交会之后开盘，我们将会面临以下问题：A、房交会上各种房源集中放量、促销手段丰富，有可能造成林海山庄原有客户局部流失；B、稳单与新客户资源的拓展需同频推进，造成的业务交叉管理会局部影响客户拓展业务的进展。 因此我们建议可在房交会之前开盘，先期消化原有储备客源，房交会上全力做好新客户拓展工作。 1、开盘时间：建议4月春交会前 一、项目主要营销节点的确立 （二）主要营销节点的确立原则 （4）借势营销 片区诸多项目目前已开始进行前期推广，到明年3、4月份区域整体关注度将达到较高水平，届时片区市场客群基础较好，林海山庄在该阶段开盘将可以实行顺势与借势营销，可共享该片其他项目推广推广成果，节约广告推广资源；若滞后，将会为重新启动市场关注度而投入大量的广告资源和成本；1、开盘时间：建议4月春交会前 一、项目主要营销节点的确立 （二）主要营销节点的确立原则 （5）充分利用春季传统销售旺季时机 春季为房市销售传统旺销季节，项目在本阶段开盘可充分利用良好的季节销售时机，更好的促进项目销售，规避项目在夏季的淡季销售期（主要指强销期）。 1、开盘时间：建议4月春交会前 一、项目主要营销节点的确立 （二）主要营销节点的确立原则 （6）工作装备情况及进展情况 目前我们初定于1月15日绵州酒店市内接待中心开放，前期推广和蓄客工作展开，2月左右预定发放VIP会员金卡，通过2个月多月的蓄客基本达到开盘要求，根据目前工作进展情况，推广、客户累积、工程进度、时间标准都在4月左右开盘较为适宜。 1、开盘时间：建议4月春交会前 一、项目主要营销节点的确立 （二）主要营销节点的确立原则 项目较为适宜的开盘时间为4月，如因工期及准备工作的原因，最迟不得超过5月在市场开出，否则将失去最佳的销售时机。 本项目各营销节点暂按4月中旬排出。 我们建议：。。。。。。