集团综合体项目方案评审要点及房产技术条件 雨润现代商业集团 二零一三年四月 商业规划及方案评审要点 1 目录 主力店及特业房产技术条件 3 4 附件：部分品牌入驻条件 雨润产品模式建议 2 商业规划及方案评审要点 1 商业规划要点 交通优先： 1）根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局，将商业功能优化布局在交通最优位置； 2）人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人，场地内部只有人行，车流和货流全部在场地周边进入建筑地下。 功能分区： 1）按业态彼此之间的功能对应关系布置； 2）根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态； 3）遵循建筑设计的基本规律。 突出商业： 1）商业在城市综合体中占据主导位置； 2）在规划布局和城市形象中突出商业，体现可达性和可视性； 3）订单式的地产开发，进行主力业态的预招商。 公共空间： 1）室外：商业广场、集中绿地和景观水系； 2）室内：收入有度、错落有致、流畅通透。 先规划后设计 方案评审要点 产品定位 商业规划 功能分区 交通组织 建筑形态 租售比控制 评审要点 1、产品定位 1.1 客户定位 商业地产项目的客户主要包括以下3 类: 一是将来会到这个商业地产项目内购物、消费的人; 二是将来会到这个商业地产项目内经营的商家; 三是将来会购买这个商业地产项目内商铺的投资者。 这3 类客户中, 起关健作用的是现实的消费者, 其需求将直接影响到商家与投资者。 1.3 功能定位 不同的业态有不同的商业功能。现代商业项目通常体现以下4 大功能: 购物功能: 体现于商场品种、档次上, 购物功能是商场最基本功能; 休闲协能: 在现代大型商场中, 休闲功能往往被当作商场的附加功能加以设置; 娱乐功能: 休现于各类游玩活动, 如电玩、电影城、儿童游玩区等; 服务功能: 主要体现于商场物管和商场客户经营主体服务两方面对于复合型的大型商业地产项目, 其业态组合是丰富的, 多元的。 1.2 业种、业态组合定位 主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合 的目的是制造商业地产内张驰相间的兴奋点, 实现 顾客尽可能多的消费需求。 2.4 规模定位 合理的体量意味着商用物业投资的高效性, 不符合目标市场要求的体量是社会资源和企业投资的浪费。商业地产项目盲目追求大体量, 势必“人为”推高投资额度并延长资金的回报周期, 同时由于大体量项目需要更为丰富的商业资源, 所以其操作要求也会大大高于小体时商业项目。 商用物业体量确定的依据是很严格和专业的,开发商应该从消费力的眼光来看待体量问题, 不切合未来消费市场需求的体量会直接导致资金、招商和运营成本的恶性循环。以招商环节为例, 大体量项目“硬性”增加了与商业品牌资源的对接难度, 一旦品牌资源难以满足招商需要则势必造成空置率的上升, 进而影响到总体的招商效果, 难以达成旺场的商业目标, 使租金徘徊不前甚至倒退。 2.5 形象及经营档次定位 项目所面对的消费与经营品牌的档次, 这是由所服务的消费者决定的。一般来说, 可分为高级, 中高级, 中档, 大众化等几种档次。其中品牌的组合异性对项目经营中的消费人群, 消费档次, 建筑风格, 经营风格影响很大。影响商业地产项目档次定位的有几个因素: ①规模。通常规模很大的商业地产不可能只做一些顶尖的牌子, 因为大规模的商业地产必须要很多的商户组合, 就必须要有中高低档层次, 综合性的商业地产, 应以中档的品牌齐全作为号召力。 ②商圈位置及购买力。一般而言, 顶级的奢侈品品牌倾向选址于城市中心、交通便利、商圈成熟、业态档次高的商业中心。高档百货和城市的定位有关, 位于城市郊区, 交通不便, 商圈尚未成熟的商业地产项目只适合做中低档的定位。 ③消费结构和地域文化。消费结构受地域文化发展差异不同, 会影响消费取向。 。。。。。。