七一路项目思路沟提案 北京中联宏业地产机构2011.4 地块位置 地块位于北市区 南临七一中路 东临恒祥北大街 南北延伸复兴路、天鹅路、五四路 东西延伸瑞祥大街、阳光大街莲池大街 北部新城门户地段。对 外交通便利，商住价值潜力大。 项目位置及地块条件 项目位于七一路北侧： 现状：以居住区为主 未来：以居住区和学区为主 居住区 居住区 居住区 居住区 学区 居住区 周边物业类型 区位优势明显，北部新城的打造，将带动第三产业、商务氛围的成熟。 周边全部为成熟的居住区，人流车流较大。 市政大配套齐全 处于十字路口的把脚处，具有便利的交通优势和视野。 优势 机会 北部仍是未来几年发展的重点区域，区块价值不断提升。 过高的房价及限购政策，住宅投资受限较多，商业地产增值保值表现强劲，不受政策影响，投资者转战商业地产。 高档商业项目在本区域内稀缺 劣势 威胁 周边居住氛围浓厚，但商务商住形象欠缺，且消费者对办公商务印象偏重于高新区。 项目规模小，容积率高 高新区内的中小户型公寓将是本项目的竞争对手，会分流本项目的目标或潜在客户群 策略四（规避策略） 1、避免暴露项目的劣势，同时避免威胁与劣势并存的局面。 2、不可回避的弱点只有以提升自身品质来弥补，以减少起负面影响。 策略一（提升策略） 1、主打中心区与北部新城的优势，借北部新城发展之势 2、主打投资概念，成熟区域罕有的高尚酒店公寓物业 3、对酒店公寓生活前景演绎，描绘时尚生活蓝图 4、完美配套延展，成熟区行政、文化、商业、商务配套齐全 策略二（弱化策略） 1、利用成熟区物业的升值性，使投资客忽略项目规模小、容积率高的不良影响 2、通过酒店公寓品质的演绎使客户弱化园林环境的欠缺 策略三（借助策略） 发挥优势，弱化劣势，抓住项目所处片区的机遇，让项目独占细分市场并取得无竞争优势。 SWOT分析 市中心稀缺地段/商务氛围尚不成熟/投资型商业立项项目 属性界定 北部新城门户 密集型居住新区 商务办公氛围培育区 市中心板块/泛CBD地段 写字楼市场研究及结论 商业项目研究 写字楼城市模块化 创业型公司 成长期企业 企业核心竞争力塑造期 企业扩张期 集团化 1-3年 3-8年 15-20年 8-15年 20年以上 起步创业阶段，对写字楼产品认识不足，只需要一个办公场所。关心写字楼的租金，价格。满足基本办公空间是其目的，有一定的周边办公配套大环境。 成长期阶段，处于公司资本的原始积累阶段，追求业务的多元化和利润实现，方便快捷的办公环境，提高企业办公效率。选择的办公空间为高档写字楼的小空间办公或次办公区的大空间办公。 企业核心竞争力塑造期，以提升竞争力，追求企业业务的精确性，选择的办公环境一方面能体现企业实力，一方面能刺激员工高效精确的业务开展。 公司在核心业务上获得成功，要求高档办公空间和办公环境，其目的为显示企业实力。 以集团业务稳定发展为核心，自身创造其标准的办公配套环境 写字楼客群分析 写字楼市场调研——分布区域现状 诚明大厦 朝阳龙座 产品设计形态 保定写字楼的户型面积均在40-250平之间，主力户型为50-90平的偏小户型。精装概念存在于恒通、同美等少数几个写字楼内。 写字楼市场调研——分布区域现状 燕赵国际。。。。。。