2009济南房地产市场发展预测报告 2009预测要点（1、政府可能放弃经济适用房而改建廉租房；2、房地产市场短期内预计仍将保持低迷状态；3、总体供应量较大，预计后续新开盘项目多会采取谨慎的价格策略；4、2009年将是旧城改造项目大量上市年，有望拉高区域平均价格水平。）发展环境（2008年房地产行业随着宏观经济的影响，进入了调整期。政府出台多项房地产政策来提振楼市。此外，2009年济南的中心旧城改造和全运会的契机也在一定程度刺激本地市场。）济南2008年经济和重大城建事宜 2008年济南经济发展情况 2008年以来由美国次贷危机所导致的金融危机寒潮席卷全球，世界经济进入1929年经济大萧条以来最困难的时期。我国经济也受到了很大程度的影响。尤其是房地产市场，各大城市都进入了低迷阶段。 2008年前三季度，济南全市实现国内生产总值超过2000亿元，同比增长14%，但增幅同比回落1.9个百分点。在大幅增长多年后，济南经济在困难的国内国际形势下开始步入下滑阶段。近年来一直坚挺的房价和强劲的刚性需求正开始瓦解，房地产市场进入了一个调整时期。价格、供应、需求都在艰难调整中。重大城市建设事宜 随着2009年济南全运会的日益临近，2008年来，济南城市建设力度空前加大。北园大街和历山路BRT都相继通车、二环东路等多条道路的改造也在如火如荼进行中、大明湖扩建、小清河改造、腊山分洪工程付诸实施…… 同时，2008年京沪高铁济南站开工建设对基础设施的拉动开始显现，为西部区域房地产的发展带来了利好。 在种种利好下，济南的城市价值日渐凸显，全市今年开工建设的房地产项目面积加大，但也因此出现了明显的供大于求的局面，各区域项目普遍出现了销售困难的情形。房地产政策及其影响 山东将增加中低价住房供应 降交易税刺激楼市 山东省建设厅表示，将鼓励住房消费，增加中低价位、中小套型住房供应。目前，省建设厅正在研究减低交易税费、落实优惠政策等措施，以增强消费者信心。此外，还将加大金融支持力度，拓宽房地产融资渠道，确保房地产业顺利度过低迷期。 同时，在住房保障方面，省建设厅表示确保年内竣工5万套经济适用住房，对6万户低收入住房困难家庭实施廉租住房保障的计划不变，将所有市、县廉租住房保障范围扩大到城市低收入住房困难家庭。济南旧城改造正在大力推进 自2007年始济南市政府开始旧城改造工程，现已有多个片区多个项目进入改造建设阶段。目前济南市已启动24个集中连片棚户区和8个零星片区改造，完成12个集中连片区的拆迁工作，拆迁建筑面积190万平方米，动迁居民近3万户、9万多人，开工建设回迁安置房130万平方米。 其中，位置优越的魏家庄片区改造项目——万达城市广场、馆驿街片区改造项目——欧洲城、发祥巷片区改造项目——发祥巷都已经或即将进入销售阶段。同时，从2008年的土地出让情况来看，补手续定向开发的旧城改造项目数量很大。不少项目都有望在2009年面市销售，届时，市场的供应量将会大增，竞争的激烈程度也将升级。 济南市旧城改造的实施对济南今后一段时间的房地产市场格局有重要的影响。以往市区中心位置项目较少的局面将被打破，同时，中心区域地价较高，新项目有望拉高区域整体房价。另一方面，济南的旧城改造采用全新市场模式运作，介入旧城改造是开发商延续开发生命或继续保持在业内地位的一种方式。旧城改造释放出的巨大的潜力，对于缓解房地产供应短缺、平抑增长的房价、保证市场持续健康发展有着非常重要的意义。整个城市面貌会有大的改善。 2008年济南土地市场分析（2008年，济南市土地出让面积创历史新高，达到485万平米。土地出让以住宅用地为主，占到9成以上。土地市场板块化明显。东部产业板块和部分旧城改造的地块成交最为活跃。）2008年土地出让分布情况 截止2008年11月底，济南市共出让土地52 。。。。。。