年 度 报 告 I目录第一章行业概述..........1一、房地产业的定义及报告的研究范围..1二、房地产业发展的特征及主要影响因素2（一）房地产业发展的特征......2（二）影响房地产业发展的主要因素..........4三、房地产业在国民经济中的地位与作用5（一）房地产业在国民经济发展中的支柱地位..6（二）房地产业在国民经济发展中的拉动作用..6四、2008年房地产市场整体情况........9（一）从2007年的投资偏热转向2008年的市场调整........9（二）2008年商品房销售量理性回归，自住型需求相对平稳.11五、2008年房地产市场热点问题.......12（一）开发商资金链紧张，市场资金缺口大...12（二）流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式有待改进...........13（三）房价下挫，退房纠纷时有发生.........13六、2009年房地产走势分析...........13（一）房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性.....13（二）开发投资增幅将进一步下降，融资手段亟需多元化...14（三）以首次购房和改善型购房为主的自住型购房将稳定增长...........15（四）房地产市场宏观调控手段更加灵活审慎.15仅供招商银行使用 年 度 报 告 II第二章行业发展环境.....16一、宏观环境分析.......16（一）国际金融危机冲击中国实体经济，波及房地产市场...16（二）资本市场低迷，房地产企业资金紧张...17（三）下半年宏观调控导向的转变，适度缓解了企业压力...18（四）保障性住房成为房地产市场焦点.......18二、行业政策法规环境分析...........19（一）行业监管体制...........19（二）行业法规政策...........21（三）2008年房地产相关政策评述..........22（四）2008年房地产政策效果评测..........27（五）2009年房地产政策预测..28第三章房地产市场供给...31一、土地市场运行状况...31（一）土地开发、投资及购置情况...........31（二）土地市场存在的问题.....32二、房地产开发.........33（一）房地产开发规模与开工、竣工情况.....33（二）城镇住宅建设情况.......34（三）经济适用住房建设情况...35（四）廉租房建设情况.........36三、房地产租赁市场运行情况.........36仅供招商银行使用 年 度 报 告 III（一）房地产租赁的定义.......36（二）当前房地产租赁市场存在的主要问题...36（三）房地产租赁市场发展趋势.38四、房地产市场供给结构.38（一）区域结构...38（二）物业类型结构...........40五、房地产市场供给预测.43（一）影响房地产市场供给的主要因素.......43（二）2008～2012年住宅供给发展趋势和预测44第四章房地产市场需求...47一、2008年房地产市场需求状况.......47（一）需求总量...47（二）需求结构...48（三）需求特征分析...........50二、房地产市场需求预测.51（一）影响房地产需求的主要因素...........51（二）房地产需求2009～2013年商品房市场需求发展趋势预测..........52第五章房地产市场供需平衡及价格走势.54一、房地产市场供需平衡分析.........54（一）2008年一、二、三级房地产市场供求平衡状况.......54（二）不同类型房地产市场供求平衡状况.....57仅供招商银行使用 年 度 报 告 IV（三）房地产市场供求矛盾分析.60（四）供求平衡发展趋势及预测.61二、房地产市场价格及走势判断.......63（一）2008年房地产销售价格水平和特点....63（二）房地产价格形成机制.....65（三）主要城市房地产价格波动态势.........66（四）房地产价格走势及市场发展预测.......70第六章房地产投融资分析.72一、投资规模及结构.....72（一）投资总量及增长.........72（二）投资的区域结构.........73（三）投资的物业类型结构.....75二、房地产融资分析.....76（一）房地产业融资规模及增长.76（二）房地产融资渠道.........77（三）房地产融资存在的问题...79三、个人购房贷款发展状况及存在的问题...........80（一）商业性住房贷款发展状况.80（二）住房公积金贷款发展状况.81四、行业投融资矛盾分析.82五、房地产业投资前景预测...........83（一）房地产业整体发展前景...83仅供招商银行使用 。。。。。。