2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明 21.1 行业综述长久以来，物业管理行业作为服务行业，属于劳动密集型产业，集中度较低，盈 利水平良莠不济。大部分规模型物业公司主要作为房地产母公司的附属公司或部 门，为母公司楼盘提供后期物业服务，利润空间受到各方面限制。因此在很长一 段时间里，物业行业受到的关注度并不高，与资本市场的关联也非常小。近年来，随着《国家新型城镇化规划 (2014–2020年)》的推进以及中国房地产市 场持续发展，市场逐步进入存量房时代，为物业行业提供了广阔的发展空间。 在 现代服务业的引领下，物业行业逐步由劳工密集向集约化、自动化、智能化、互 联化转变；从单一物业服务向多元化业务发展。2014年6月彩生活(1778 HK)在 港上市，成为第一家上市物业管理公司，之后越来越多物业公司登陆资本市场。 在资本力量的推动下，行业整合速度加快，集中度提升明显，行业进入跨越式发 展阶段。1.2发展历史物业管理最早起源于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业革命的大发展， 大量农村人口涌进工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导 致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。英国人奥克维娅·希尔 (Octavia Hill)在1880年至1886年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行 为的管理办法，并且收到了良好效果，当地业主开始纷纷仿效。这种“早期的物业 管理活动”，改善了居住的条件，为业主和承租人双方带来了利益，在一定程度上 解决了房屋的维护和居住的环境管理的种种问题。1890年，钢结构的建筑和电梯开始建造使用，美国等一些西方国家建筑材料和 技术不断进步，出现了结构复杂，设施设备齐全的高层建筑，带来了运行管理中 的建筑维护，设备保养，业主服务等技术性和管理性很强的工作，现代意义上的 物业管理也应运而生。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍 尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——Chicago Building ManagersOrganization)召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行 业组织的诞生。物业管理在我国首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸。20世纪80年 代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理首先由香港引入深圳。1981年 3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正 式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内 物业管理迈出的第一步，标志着中国现代物业管理行业的诞生。我国物业管理行业的发展主要经历了以下三个阶段：起步阶段：1981-2003年20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理作为市场 经济的产物之一才由香港引入。深圳是我国物业管理的发源地，1981年 3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理 公司正式成立，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴 行业的正式诞生。此后，相关行业组织陆续成立，但由于缺乏统一的行 业法规，物业管理公司的专业性仍然不高。 2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明 3规范化阶段：2003-2014年2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业 管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工 作环境，提供了重要的法律依据。2007年10月1日《物权法》和修订 后的《物业管理条例》同时颁布实施，这两部法律法规相辅相成，对物 业行业很多方面都进行了规范，有效地弥补了旧《物业管理条例》的种 种缺陷。物业管理行业开始走向规范化，专业化经营的道路。市场化阶段：2014年至今2014年12月17日，国家发展改革委印发《关于放开部分服务价格意 见的通知》，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场通 过竞争提供质优价廉的多样化服务，为物业服务行业带来更大的发展空 间，标志着物业管理行业开始进入市场化的阶段。图1：行业里程碑年代事件起步阶段1981深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房 实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标 志着这一新兴行业的诞生1991 第一个业主委员会组织成立1993 第一家物业管理协会成立1994 第一部全国性物业管理部门规章颁布2000 中国物业管理协会成立规范化阶段2003我国第1部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护 业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环 境，提供了重要的法律依据2007 《物权法》和修订后的《物业管理条例》同时颁布实施市场化阶段 2014《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导地方放开非保 障性住房物业服务价格，鼓励市场通过竞争提供质优价廉的多样 化服务，为物业服务行业带来更大的发展空间彩生活(1778 HK)在香港上市，成为第一个上市的物业管理公司资料来源：招银国际2018年7月26日敬请参阅尾页之免责声明 41.3商业模式目前，物业行业的业务板块可以分为(1)基础物业服务以及(2)增值服务。其中增 值服务板块可再细分为(2.1)对业主增值服务以及(2.2)对非业主增值服务。图2: 物业商业模式资料来源：招银国际在管面积在管面积是物业公司核心生产要素，是所有业务开展的基础。在城镇化水平不断 提高、居民收入及人均住房建筑面积快速增长的背景下，物业服务需求持续旺盛。 根据中指院物业百强报告，2017年，百强企业管理面积均值达0.32亿平，同比 增长16.1%。其中规模型企业，TOP10的企业管理面积均值达2.16亿平，同比 增长14.6%。图3: 平均管理面积资料来源：物业百强报告图4: 2017年各排名段管理面积均值资料来源：物业百强报告。。。。。。