1 武汉极地海洋世界项目 物业综合发展策划案 谨呈：武汉极地海洋世界投资有限公司 2 本案旨要研究的重点 项目住宅板块的分区、开发步骤、物业形态配比、户型配比、产品优化等建议 项目商业板块的分区、开发步骤、物业形态配比、业态、经营模式等建议 项目整体的开发顺序与周期 3 总体策划思路 4 本报告目录 本项目主题地产物业发展建议 本项目整体开发战略 附件.参考性典型项目发展综合研究与借鉴 5 第一部分、本项目主题地产物业发展建议 6 总体策划思路 7 1.1 本项目发展总体定位 8本项目发展定位形象演绎 9 本项目发展定位功能演绎 10 总体策划思路 11 1.2 本项目发展战略总纲 12 总体策划思路 13 1.3 住宅部分物业发展定位 14 总体策划思路 15 1.4 住宅部分物业发展建议 16地块开发顺序分期方案一 17 1.3 住宅部分物业发展建议 18地块开发顺序分期方案二 19 总体策划思路 20住宅物业形态组合 21住宅物业布局一 22住宅物业布局二 23 总体策划思路 24 我们建议项目启动期主力户型及配比为： ◇ 二房——面积85平米左右 ◇ 三房——面积110平米左右 30％ 5% 25% 25% 15% 比例 4×2 3×2 3×2 2×1/2×2 1×1 户型 135－150 115－125 100－110 75－90 30－65 面积 补充产品 主力产品 主力产品 补充产品 产品 注：同样作为项目一期补充产品的一房户型比例大大高于四房户型的比例，是综合考虑了国家宏观调控对中小户型比例指标的硬性要求，在必要情况下90平米以下的比例还可适当提高。项目启动期主力户型建议 25住宅地块交通动线建议 26住宅物业建筑风格建议 27 28 29 30 31住宅物业公建配套建议 32 总体策划思路 33 1.5 商业部分物业发展定位 34 商业地块图示特征——狭长之型 35 地块规划指标 36 我们现在面临的问题是： 37 商业价值如何最大化 留住客户是商业成功的关键，如何在项目多入口的前提下，使得客户能够长期停留。从经过对江汉路步行街头的考察，直线式步行街易形成单向人流，对人流的留驻并无益处。经合富实操经验检验：网式商业街是留住人流的最佳方式。 38 街铺价值＞综合体商业价值＞围合式社区底商商业价值。 因此，全街铺商业面积的规划才能实现项目商业利润的最大化，同时最大可能的降低了风险．开放式的布局是全街铺商业成功与否的关键。 结合本项目，发展方向是开放式、全街铺的托斯卡纳式商业体验开发与运营。 “托斯卡纳式”商业价值 39 地理概况： 托斯卡纳区位于意大利中西部，面积近两万三千平方公里。行政区首府为艺术文化古城佛罗伦萨。 历史概况： 托斯卡纳(意大利语为Toscana)的名称由伊特鲁里亚(Etruscan)演变而来，伊特鲁里亚文明在公元前500年罗马人入侵之前，统治着托斯卡纳地区。中世纪的托斯卡纳地区，各个城市都是独立的。在不断的征战中，梅迪奇家族统治下的佛罗伦萨逐渐成为众多城市中最强大的一个。这里被认为是文艺复兴发端的地方，涌现出了以乔托、米开朗基罗、达芬奇、但丁和拉斐尔为代表的一批杰出艺术家。 气候： 春季平均气温15摄氏度，夏季平均气温可达27摄氏度，秋季温和干燥，平均气温16摄氏度，年降水量914毫米，冬季山区有降雪。 主要工业： 橄榄油，大理石，珠宝，纺织，葡萄酒。 人口： 接近四百万。 从“托斯卡纳”的神秘寻找价值。。。。。。