委托单位：重庆月升房地产开发有限公司
报告单位：重庆市圆顺房屋营销策划有限公司
报告日期：2008年3月
第一部分：产品研究
地段
地理位置
渝北处于重庆“都市发达经济圈”，是重庆的主城区和航空港，也是重庆市规划的行政中心，目前已有重庆市人大、市政协、市高级法院、市检察院等数十家市级机关和中央驻渝单位相继入驻渝北。渝怀铁路、重庆“二环八射”中“二环五射”贯穿区境，渝长、渝邻、渝合、渝涪、渝黔等五条高速公路在区境内交汇，西南最大的龙头寺火车站位于区内，长江、嘉陵江环绕本区东西南，寸滩集装箱码头紧邻我区，规划的轻轨三号线直通机场，形成了水陆空立体交通网络
经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低――在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与两路老城区和空港新区混为一谈、相提并论！
实际上，一旦改造成功，农业园区应当是一处非常适合人居家的世外桃源。但是在目前，农业园区的地段概念不为消费者认同；“农业园区”是一个相对传统，但泛指以农业为主的开发区域。可惜，凡是到过本案区域相关项目现场的客户，大都拒绝承认传统的“农业园区”是开发新区的概念。因此，本案所处的地段概念甚为尴尬
社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于2500--2800元/m2左右的房价（虽然有部分高档别墅楼盘，但也是个别特殊楼盘），这与本案定位有明显差距。从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！
然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是以大批高档次楼盘的在农业园区的集中亮相，使农业园区的整体形象得到了很大的提升。清河湾别墅、常青藤别墅及大型小区清河世家、东原香山、枫桥水郡及国安局等公务员等小区的建成，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信心也增强了！
鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，生活理念、地段、配套、教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和生活理念传播显得至为关键！
交通
本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成
本案处于农业园区与工业园区的连接中间枢纽。目前，整个渝北区的交通网络较完善，农业园区、工业园区、汽博中心、模具园区、两路老城等将通过快车道，有机的连接在一起，极大地改善道路状况
本案附近公共交通线路匮乏，仅有部分从两路老城到重庆主城的少量公交线途经农业园区，到目前还没有规定的公交车，市民出入略显不便（但政府已经考虑引进到两路老城区的公交车，到时候市民出入将非常便捷）
交通问题已成为极为关键的问题，值得我们高度重视！
交通，可以采取“明”、“暗”两线出击的方式宣传：
明线――现有公交线路；增设小区巴士；联合农业园区众多楼盘开发商，在公交车还没有正式引进之前，考虑设置定线长安面包车直达两路老城区
暗线――本项目所处农业园区众多楼盘的建成，必将促进该区域交通线的完善；随着西政校区的简称完善，大量的外来人群涌入农业园区，届时，一座居住新城区将矗立，较为完善的商业配套设施，这些将有效缩短消费者的心理距离，同时也将为本项目扩大消费群半径提供依据
对于地段改造是否能够彻底，能否打消消费者的心存疑虑是本案成败的先决因素之一！
配套
在本案推出后相当长的时间内，本项目区域生活配套欠缺――除枫桥水郡有部分社区商业配套和一家农贸市场外，其他生活、娱乐、健康医疗等设施屈指可数，这将是成为消费者选择居住区域的一大抗力
作为农业园区的一个新型小区“清河世家”的“商业步行街”，已经引起部分市民的注意。。。。。。