2019-05-31 南京银城宝船·听涛项目营销战略与执行方案 谨呈：南京银城房地产开发有限公司 2 南京银城宝船·听涛项目营销战略与执行方案（上） 3 项目研究工作的阶段划分 2004/08/17 营销战略与策略报告 中期汇报 前期资料收集、整理 下一步工作 2004/08/24 2004/09/08 营销战略包括： 项目总体发展战略 营销占位 节奏控制 关键动作 开盘期执行方案 市场调研 开盘期执行方案 终稿汇报 8个工作日 15个工作日 2004/09/20 4 我们的研究思路： 界定问题 结构性分析 实施分析/ 找到解决方案 汇报 有没有/可不 可能有问题 （或机会）？ 为什么存在？ 我们能做什 么？ 我们应该做 什么？ 构建金字塔 5 营销战略的核心结论 占好第一的位置：我们要高调的卖、委婉的卖； 打好三大战役：展示区，关系营销，地产大事件 做足六项功课 注意营销节奏 发挥银城营销整合能力 使营销成为产品核心竞争力 6 序 经济的变迁， 消费方式的改变， 致使营销成为焦点 ， 波托菲诺、城市山谷、贡院6号、西山美庐…… 它们成功了 它们改写了新豪宅的营销模式 这一切给了我们新的启示： 我们银城要书写新南京豪宅的营销模式—— 7 如果我们仅仅想卖掉宝船听涛所有的房了， 那很简单。 而我们更想做的事是：为南京人民打造梦想中的豪宅， 因此我们不仅仅要实现企业效益， 更重要的是实现社会效益。 一个连接历史与未来的区域， 一个成熟已然的银城， 我们有理由期待精彩， 营销给我们提供了这个载体，让消费过后留下恒久 恒久存在的是：银城的房子，银城的人，银城的文化，银城的品牌、银城的精神…… 8 思维导图 第一部分：我们的问题 R1、R2、Q1的结构化分析 第二部分：我们的客户 项目档次定位 目标客户 客户访谈AIO量表 客户行为解读 第四部分：我们的战略 高端产品营模特征分析 营销总战略 第三部分：模式研究及案例分析 第五部分：我们策略 营销执行策略 项目卖点、主打语 核心价值主张 推广调性及示意 9 第一部分：我们的问题 R1、R2·、Q1的结构化分析 第二部分：我们的客户 项目档次定位 目标客户 客户访谈AIO量表 客户行为解读 第四部分：我们的战略 高端产品营模特征分析 营销总战略 第三部分：模式研究及案例分析 第五部分：我们策略 营销执行策略 项目卖点、主打语 核心价值主张 推广调性及示意 10 我们的分析工具 解决方法 11 R1:项目情境：周边环境较杂乱，宝船公园已成雏形 基本资料： 项目位于河西北片区，草场门大街与漓江路交汇处； 占地5.8万㎡，容积率0.88，其中会所与商业面积9380㎡； 物业类型： TOWNHOUSE+花园洋房； 景观资源： 北面临宝船公园，郑和下西洋造船厂遗址； 西面临滨江景观带； 周边情况及配套： 项目外围形象较差； 周边配套设施完善，教育资源佳； 特殊背景： 宝船项目是银城10年司庆推出首个高档物业； 周边物业价格： 项目周边物业价格没有突破7000元/㎡，片区内无顶级楼盘供应；。。。。。。