差异化人群创品牌 联合·格里主题传播策略 杭州捷群广告有限公司 2008-5-29 5700，丁桥破冰 位于城市东北部，江干区上北方向，曾是江南水乡。 江干区北有上塘河蜿蜒流淌，东有钱塘江汹涌奔腾，但惟独这里，不知从何时起，成了江干区乃至杭州版图上的“西伯利亚冰原”，溜出了新世纪的城市发展蓝图。 07年初，丁桥推出<读地手册，区域整体规划正式浮出水面，同年7月，首块商品房土地出让，并以高出市场预期的4241元/平米的楼面地价，揭开了区域的全面发展与开发商圈地运动的序幕，丁桥从此破冰，跃然于杭州版图之上。 丁桥 总1185亩，住宅1027.06亩 总18块土地，13块为住宅用地 容积率在2.0~2.4之间 关键数字 联合·格里基础形态扫描 建筑形态：高层、小高层 占地面积：34319㎡ 总建筑面积：89010㎡ 地上总建筑面积：68638㎡ 总户数：707户 容积率：2.0 绿地率：30% 建筑密度：18.8% 车位配比：0.53 初步，从地缘角度入手 通过分析三角形将本案带进杭州板块格局 分析 三角 市场态势置业者 竞争格局从地缘角度，发现项目的可发挥资源 策略如何切入这些资源？ 地缘间的竞争格局是怎样的？ 项目的运做将要面对哪些地缘问题和机会点？ 哪一类人群有可能成为我们的目标客户？ 他们的价值取向和现实需求是怎么样的 ？ NO。1捷群房地产品牌模型—分析三角 （一）政策导向对比 （二）住宅供应量对比 （三）自然人文环境对比 （四）交通环境对比 （五）子女教育环境与落户政策对比 （六）各板块重点项目采集 （七）各区域主流价格对比 一个新兴的区域 丁桥 VS 华丰、乔司、九堡、下沙、桥西、星桥 （一）政策导向对比 华丰：依靠交通政策的利好，带活板块的发展； 九堡：城市东进战略的直接受益者, 杭州未来的中转枢纽； 乔司：地铁一号线与城市东进政策的间接受益者； 下沙：杭州卫星城；世界500强与高科技生产加工基地；人文气氛浓厚的大学城；有望成为长三角南翼的核心枢纽； 桥西：由运河改造托起的主城区明星板块；运河商务区的启动建设即将引领杭州商务走向多中心、生态商务、人文商务； 星桥：天都城独撑区域，宏伟的造城计划，政策跟进有限，依靠比价效应，内吸主城区，外揽临平； 丁桥：沾边城市东进，分享交通利好； （一）政策导向对比总结 导向不明显，提速发展的动能弱，需要依托区域人气的积累稳步向前，在市区的老杭州人心目中“笕桥之后是丁桥”的印象深刻，进一步拉大了丁桥与他们的心理距离。 （二）住宅供应量对比 华丰 九堡 乔司 下沙 桥西 星桥 桦枫居、元都新景、亿城嘉园、两块小量土地 板块 组成 剩余体量 魅力之城、红苹果、左邻右舍、汇盛德堡、丽江公寓 泊林公寓、九月庭院、香滨湾花园、圣奥 领驭、阳光领秀…… 连城国际、东冠逸家、东城丽景 伊萨卡、梦琴湾、海天城、多蓝水岸、朗诗国际 世贸滨江、保力东湾、金隅嘉业、第六大道、星星港湾…… 天都城 银树湾、风景大院、南北西岸、视界、上河、燕园 嘉泰馨庭 约90万方 丁桥 约47万方 约60万方 N多 海量 略 1027.06亩×666.66平方米×2.2（平均容积率） 150万方左右 （二）供应量对比总结 华丰未来供应量有限； 九堡未来供应量有限； 乔司定位不清晰，入驻的开发商有限； 桥西未来供应量有限； 下沙供应量超大； 星桥供应量超大； 丁桥 150万㎡左右的供应量 未来的大型居住区。。。。。。