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全国：在黑暗中等待黎明的到来 ....... 3
华北：调控50天，楼市量缩价升 ..... 7
北京：调控细则严厉 市场成交量缩价升 ........... 9
天津：温柔“津十条” 高端项目依旧火爆9
西安：新政影响较小 市场观望情绪浓厚 ......... 11
济南：开发商抢驻 刚需支撑楼市 ....... 11
青岛：新政细则最先出 成交均价结构性下跌 .. 12
华东：市场回暖有待于房价的调整与观望的打破 ..... 15
上海：新政细则迟迟未出 市场成交已陷低迷 .. 18
南京：楼市一波三折 后市依旧美好 .... 20
杭州：一手房成交量下跌超五成 二手房均价破两万 .... 21
苏州：上半年量跌价升 .......... 22
华南：正视宏观政策的刺激与调控 推动房地产市场持续发展 .......... 24
广州：新入市项目剧减 房价依然坚挺26
深圳：新房成交量深度下跌 成交结构导致均价下滑 .... 27
东莞：市区稳定 镇区松动 ..... 28
佛山：有效供给不足 需求趋于理性 .... 30
珠海：购房者与开发商进入博弈期 ..... 31
中山：新政成一二季度分水岭31
厦门：新政后成交量大幅下跌32
长沙：6月终止量价齐升的局面 ......... 34
武汉：商业地产投资额增速明显高于住宅 ....... 35
世联眼中的楼市新政 .......... 36
世联评论之九：地方新政细则相继落地 政府谨慎市场观望 ...... 36
世联评论之十一：楼市调控第二波猜想：税收政策担主角 ....... 38
世联评论之十二：楼市胶着期的破冰之举 土地增值税先行 ...... 39
世联评论之十五：政策效力已释放但寒冬尚有时日 .. 40
世联评论之十七：调控下各地楼市表现不一 全面促销将成为市场主调. 42
关于世联地产 ........ 45
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在黑暗中等待黎明的到来
——2010年上半年中国房地产市场点评
2010年的上半年，中国房地产市场经历了一轮“过山车”般的行情。在一季度调控措施屡调无效的情
况下，决策层终于决定对楼市痛下“煞手”。4月15日，力度空前的楼市新政横空出世，锋芒直指高房
价。此后的两个月里，全国房地产市场的形势急转直下，成交量急剧萎缩，楼市一片惨淡
纵观调控前后，可谓是“一调之下，云泥之别”！
调控至今已历两月余，但目前尚无结束的迹象，调控的重心——房价目前依然相对比较坚挺，政策的预
期效果还未完全达到。从后市来看，下半年房价下行的可能性加大，而政策走向将会视房价而动。此外，
在出口下滑、经济放缓的预期背景下，未来政府出台新的调控措施的可能性不大。房地产业在度过此次
调控期后，未来长期的发展前景依然看好
行业趋“热”市场趋“缓”
2010年上半年，中国房地产市场整体呈现出“行业趋热、市场趋缓”的发展态势，这一“热”一“缓”
成为上半年中国楼市的两大看点
从行业发展的角度来看，自2009年跌至谷底之后，目前国房景气指数已经回到相对的高位。从6月份
的相关数据也可以看出，房地产开发投资景气指数还是保持较好的上涨态势，同比增长了11.94%，环
比稍微回落0.02%。同时，土地开发面积景气指数也在底部出现上升态势，同比增长0.83%，环比增长
3.82%
在各具体指标方面，1～6月份，全国房地产开发投资额19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住
宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%，达到了2000年以来的新高
位，保持了一个同期最好的水平；同时，截至6月底，全国房屋施工面积30.84亿平米，同比增长28.7%，
房屋新开工面积8.05亿平米，同比增长67.9%，房屋竣工面积2.44亿平米，同比增长18.2%，其中，
住宅竣工面积1.96亿平米，增长15.5%。不难看出，一季度市场的活跃使得开发商的开发投入加大，
市场后期商品房的供应将相对比较充足
此外，在反映开发商的拿地热情方面，截至6月底，全国房地产开发企业已完成土地购置面积1.85亿
平米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%，房地产开发企业完成土地购置面积
和完成土地开发面积，在经历近十多年以来的“低谷”后，同比均出现快速上升。土地购置面积已出现
较好的正增长，开发面积虽然仍处负增长，但已从年初的同比-40.80%回升到-16.10%，有较大上升
与行业发展的高歌猛进不同，2010年上半年全国楼市的整体成交状况并不乐观。虽然在成交量的绝对
值方面有所突破，但同比增长的幅度却已明显放缓，后继乏力的态势已经表现得十分明显，此种局面的
出现很大程度上是由于“4.15新政”所造成的。从具体数据来看，截至6月底，全国商品房销售面积
3.94亿平米，同比增长15.4%，增幅比1～5月回落7.1个百分点，其中商品住宅销售面积增长12.7%，
办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%，由于房价出现过快增长引来政策的调控，截至6月底，
商品房销售面积出现明显下降，预计近期市场销售增长不会太大
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从新政后的各地楼市来看，其表现也是不一而足：一类城
市的成交量深度下跌，但成交价格仍然比较坚挺；二类城
市成交量下跌近30%，成交价格明显下降，下降幅度大
约10%左右；三类城市成交量及成交价格均开始小幅下
降。1
在成交金额方面，2010年前6个月商品房销售额达1.98
万亿元，同比增长25.4%，增幅比1～5月回落13.0个百
分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业
营业用房分别增长91.5%和57.1%。由于房价出现过快增长引来政策的调控销售出现腰折，预计后期销
售额的增长也将大大减弱
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
15天30天45天50天
-6%
-26%-27%-27%
-10%-12%-11%-9%
二类城市4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）
成交面积成交均价
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
15天30天45天50天
20%
-1%-3%
-6%
3.4%2.8%0.1%
-0.3%
三类城市4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）
成交面积成交均价
下半年房价有望进入下行阶段
从此次调控的实际效果来看，目前中国楼市尚处在“量缩价平”的阶段。开发商在此阶段对行业最坏的
情况，普遍还没有概念和准备，对这次政策的看法和应对，也普遍停留在2004～2009年的历史经验上，
对行业好转的看法，普遍建立在土地财政、地方政府和宏观经济恶化的判断上
而不同类型的开发商对此次政策调控的应对策略也不尽相同，大中型、全国性、对行业有周期性和风险
认识的开发商，对房价下跌有充分的心理准备和认同，幅度普遍接受30%；越是区域的、对行业缺乏
周期性、整体和风险认识的中小开发商，越不认同房价下跌，或者越强调市场的区域性或特殊性。在未
来，随着政策效力的进一步释放，市场整体将会朝着“量缩价跌”的阶段演进，而开发商也会通过价格
测试，以开盘折扣等方式开始降价行动
而从开发商的角度来看，开发商的资金状况是决定房价能否下降的最终因素。而随着市场整体的持续冷
淡，开发商自有资金的回笼速度将会变得越来越困难，一旦出现销量连续萎缩1～2个季度，因回款冰
冻将很快有财务缺乏稳健的开发商出现资金问题。加之在建项目的资金消耗速度也非常快，且因投资沉
没成本高而不具备弹性，完工百分比越高的项目，越会抢工，通过尽快预售回笼资金，这些都会成为加
剧开发商资金压力并进而迫使其降价的重要因素
未来政策将视房价而动
而在政策层面，未来政策的走向将在很大程度上取决于房价。实践也已证明，信贷政策是最有效的调控
工具。世联研究认为，这次的多套房贷、异地购房限贷等政策，只要持续不管有没有保有环节房产税，
已足以使量价出现趋势性下跌。但信贷政策控制的弱点是：因为它是非常具有相机抉择性的需求管理工
具，所以当政策目标达到、或者宏观经济出现问题时，很容易放松，一旦放松在其它政策工具没有对冲一类城市主要是指经济水平发达，居民消费能力好，房价高、房地产市场发展成熟度好的标杆城市，具体包括北京、上海、广州、深圳和杭州；二类城
市主要是指经济水平相对比较发达，居民消费能力较好，房价相对较高，房地产市场发展成熟度较高的区域性城市，主要包括厦门、珠海、佛山、无锡、
苏州、天津、南京、青岛、常州、济南、东莞和重庆；三类城市主要是指经济水平一般，居民消费能力较低，房价相对合理，房地产市场发展成熟度较低
的内地城市，具体包括合肥、郑州、长沙、西安、武汉、大连、沈阳、惠州、成都和哈尔滨
-70%
-60%
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
15天30天45天50天
-55%
-63%-61%-58%
2.3%
-0.1%-0.3%-0.2%
一类城市4.15新政前后不同周期成交情况比对（新政后与新政前比对）
成交面积成交均价
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的话，很容易出现报复性上涨。其原因在于信贷管理对于控制房价而言只是短期工具，并不影响房地产
行业的制度框架、发展环境和商业模式。长期工具在于税收制度（保有税、土地增值税等）、开竣工时
间管理等，或者说针对短期炒房者固定化的差别信贷政策（首付、利率超级累进）
在未来，政策面松紧趋势和房价下跌的速度、时间以及幅度有关。若房价下跌速度快、时间短、幅度大，
则政策面趋势容易从紧转为松。房价下降的政策目标一方面在于避免房价泡沫化严重的风险和经济增长
方式的房地产化，另一方面其实也是降低系统风险，为将来可能的刺激政策预留空间
如果政策继续偏紧