经济概览
dtz 2
2010年上半年，天津经济继续保持高速发展态势，各
项指标都有显著增长。全市地区生产总值达到
4,106.48亿元（US$603.89亿），比去年同期增长18%
（表一）
上半年，全市固定资产投资同比增长了34.7%，达到
2,938.89亿元（US$432.19亿）（表一）。其中，房
地产开发投资累计达到413.07亿元（US$60.75亿），
同比增长20.6%（表一）
人均可支配收入持续增长，上半年达到11,318元
（US$1,664.41），同比增长11.7%（表一）
表一
经济指标
指标 时期 单位 数值
比去年同
期增长
(%)
地区生产总值
固定资产投资
前两季
前两季
亿人民
币
亿人民
币
4,106.48
2,938.8934.7
人均可支配收入 前两季人民币 11,318 11.7
实际利用外资 前两季亿美元 59.1 20
房地产开发投资 前两季亿人民币 413.07 20.6
消费物价指数 前两季- 103.1 3.1
资料来源: 天津市统计局
写字楼市场
dtz 3
2010年第3季度，天津写字楼市场整体表现平稳，全
市平均成交租金与上季度相比略有下降，为每月每平
方米101.59元（US$14.94）（表二）
鑫银大厦本季度正式入市并投入使用，为本季度带来
了5万余平方米的新增供应。由于市场现存其它甲级
写字楼项目仍维持稳定吸纳态势，市场新增供应并未
完全消化，因此，整体空置面积有所上升，空置率由
上季度的14.7%上升到本季度的16.3%（表二）。预
计未来一年中写字楼的新增供应将不会出现2010年
“井喷”式的状况，市场将会得到更加平稳的发展
空置率也将不断下降（图三）
与此同时，交通银行斥资8亿元购买了包括其商业裙
楼在内的17层以下的全部物业，作为自用办公。因此，
本季度全市甲级写字楼净吸纳量共计达到36,074平方
米，与2010年第2季度相比大幅上升。除此之外，本
季度其它各写字楼租赁成交大多保持平稳，实体经济
的持续回暖使得本季度市场净吸纳量大幅上升。天津
中心、环球置地、津汇广场等项目本季度吸纳量相对
较高。预计未来一年中写字楼的吸纳量将会有所上升，
且略高于新增供应量（图三）
在平稳的市场需求作用下，写字楼成交价格指数从上
季度的109.8微升至本季度的110.4。预计未来四年
中写字楼价格指数将会持续攀升，且租金指数与售价
指数之间的差距会逐渐缩小（图二）
预计未来1年内仍将有环球金融中心、和记黄埔世纪
都会等项目陆续入市，将为天津市甲级写字楼市场带
来更多的新增供应。与此同时，泰达MSD中心商务区
正在紧张建设筹备中，响螺湾商务区各项目也将于近
两年内陆续建成，滨海新区必将成为甲级写字楼市场
新的价值增长点（图三）
市场活动
IBK租用天津中心800平方米
学大教育租用环球置地700平方米
中建国际租用津汇广场770平方米
天凯投资租用泰达大厦1,215平方米
表二
甲级写字楼市场数据
区域 总存量 (平方米) 空置率(%)
租金
(人民币/平方
米/月)
租金季度
变化 (%)
河西区 302,335 19.2 93.24 -1.56
和平区 264,000 15.8 123.40 -2.76
河东区 32,298 7.7 66 0
南开区 86,000 15.7 84 -0.41
河北区 46,000 7.0 81 0
总体 730,633 16.3 101.59 -1.82
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图二
DTZ写字楼价格指数 (2005年至2014年预测)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图三
甲级写字楼供需及空置率走势 (2000年至2011年预测)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
80
85
90
95
100
105
110
115
120
125
130
写字楼租金写字楼售价
指数(2006年第一季度=100)1030
40
50
6050
100
150
200
250
300
20002001200220032004200520062007200820092010F2011F
新供应吸纳量空置率
建筑面积，千平方米空置率(%)
商铺市场
dtz 4
2010年上半年，天津市消费品市场继续保持稳定的增
长，社会消费品零售总额达到1,394亿元（US$205
亿），同比增长19%（图四）
天津市商铺市场整体表现平稳，租金与上季度相比基
本持平。其中津汇广场、伊势丹、乐宾百货等项目租
金仍维持在较高水平，达到每月每平方米300 - 600元
（US$44.14 - US$88.24）
经过改造后的劝业场西南角店已于8月18日在西南角
商圈崭新亮相。劝业场西南角店是津门百年老字号劝
业场投资开办的第一家百货连锁店，总建筑面积2.4
万平方米，经营面积1.7万平方米，经营定位为购物
休闲为一体的中高端社区时尚购物中心。该店百货经
营面积达1.2万平方米，主营珠宝首饰、化妆品、精
品服饰等商品，荟萃了周大福、欧珀莱、THE FACE
SHOP、应大、哥弟、皮尔卡丹、衣恋、ONLY、
ESPRIT、JAKE＆JONES等众多知名品牌。另有
5,000平方米营业场地引进吃喝玩乐多种业态，包括万
达国际影城、 “快乐美洲岛”海鲜自助餐厅等。整个商
场锁定年轻时尚客层，满足其全方位消费需求，未来
有望成为青年消费者购物休闲又一好去处
以平价、时尚著称的国际时装零售巨头瑞典H&M已于
8月25日在乐宾百货开设了其进入天津市场的首家门
店。至此，Zara、Mango、Uniqlo以及H&M等几大
世界快速时尚连锁品牌终于齐聚津门。H&M天津店共
设两层，面积约1,872平方米，销售的商品包括女装、
男装、青少年装以及童装、化妆品、配饰等。H&M的
到来将进一步影响天津青年消费群体的生活习惯和消
费观念
与此同时，亚洲最大的化妆品专卖店集团——莎莎国
际控股有限公司在本市的首家化妆品专卖店也于8月
1日开始试营业。莎莎的首店选址于本市最繁华的
CBD中心商务区——小白楼，1902欧式风情街，天
津是莎莎继上海、北京、武汉、苏州后，在内地进入
的第五个城市。莎莎将以为顾客提供品种丰富的化妆
品和贴心服务为主要的经营方向。莎莎落户津门，为
天津化妆品零售业增添了又一新鲜元素
本市轨道交通建设进展顺利，地铁5、6号线均已陆续
开工建设。随着明年上半年2、3、9号线延长线的建
成通车，地铁沿线商业有望迎来进一步的发展
图四
社会消费品零售总额 (2005年至2010年上半年)
资料来源: 天津市统计局
表三
购物商场市场数据
区域 总存量(平方米) 新增供应(平方米)
租金范围
(人民币/平方米/
月)
南市 177,900 24,000 120 - 180
滨江路 600,000 0 450 - 600
小白楼 90,000 0 140 - 200
其他 213,000 0 -
总体 1,080,900 24,000 -
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
表四
2010年第三季主要商业项目租金
区域 项目名称
租金范围
(人民币/平方米/
月)
和平区 伊势丹 300 - 450
和平区 津汇广场 300 - 600
南开区 奥城 100 - 300
和平区 万达广场 300 - 600
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
200520062007200820092010*
人民币亿元
主要数据 – 租赁市场
dtz 5
表五
租赁市场
2009年 第三季 2009年第四季 2010年第一季 2010年第二季 2010年第三季 环比 (%) 同比 (%) 走势展望
天津写字楼市场
吸纳量 *
(建筑面积, 平方米)
80,112 94,719 13,036 16,667 52,741 - -
空置量
(建筑面积, 平方米)
100,835 116,228 103,192 99,561 119,019 19.54 18.03
空置率(%) 15.6 17.2 15.3 14.7 16.3 +160基点 +70基点
新供应 *
(建筑面积, 平方米)
75,000 105,000 0 0 55,532 - -
最优质物业租金
(建筑面积, 元/平方米/
月)
127.3 124.85 122.83 122.97 122.86 -0.09 -3.49
回报率 (%) 7.737.567.427.277.15 -12基点 -58基点
注：吸纳量和新供应是累计数字 (即年内累计至当前季度的总吸纳量和新供应)
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
表六
租赁成交
项目名称/地址 地区 面积 (平方米) 租户 类别
天津中心 和平 800 IBK 写字楼
环球置地 南开 700 学大教育 写字楼
泰达大厦 河西 1,215 天凯投资 写字楼
津汇广场 和平 770 中建国际 写字楼
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部。。。