新城综合体研究 策划发展部 二零零八年一月九日 研究思路 工作目标 工作方法 工作路径 建立城市综合体标准产品模型 理论资料整理分析、案例分析、实地调研分析 通过理论资料整理分析各业态的特点、生存条件 通过模型研究不同业态间的影响关系 在此基础上，形成综合体产品模型，明确其最优规模、生存条件、各功能配比、空间布局、动线组织、景观设计、特殊建筑要求、开发模式等 城市综合体与新城综合体 城市综合体 城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值 城市综合体的特征2468高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值 新城综合体 新城综合体是在新城/新区核心区内，将商务、办公、购物、文化娱乐、社交、休闲、出行、居住等各类功能相互作用，形成复合的、互为价值支撑的高度集约的街区式建筑群体，实现城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化。并通过街区作用实现与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 新城综合体初步预计： 项目用地面积约200—300亩，规划建筑面积约30—40万平米左右。其中，6—8万平米区域性商业（包括超市、特色百货、餐饮、文化娱乐、主题会展等设施），4万平米的四星级以上酒店，8万平方米研发、商务办公等设施（办公用地）以及16—20万平米居住设施等。 目前结合公司的战略导向，新城综合体的目标区域城市，从房地产投资开发的各项指标判断：南京、成都、武汉、重庆、西安属于二线城市；长沙、合肥、无锡、常州、南通、扬州、徐州、淮安属于三线城市。公司发展新城综合体的区域一般选择这些二、三线城市中的新区、新城、开发区等区域 新城综合体产品类型及模型 新城综合体产品类型及模型（按商业能级分类） 新城综合体的开发与运营 新城综合体的开发与运营 定位依据： 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标 定位需满足的目标： 合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中，住宅启动与酒店启动是保险的启动方式，商业后期开发 市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损； 符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动； 有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升 启动的基本原则 产业驱动大盘：产业先行，通过产业成功建立项目地位； 景观大盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值； 一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现 新城综合体的开发与运营 科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值 景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成功和前期实现，吸引高端客户群； 以最好的产品首期开发：奠定项目高端形象，奠定项目高品质，建立项目的圈层感 首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应； 开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立的项目品牌获得后期成功开发； 产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象 新城综合体的开发与运营。。。